艾德一站通获悉，继分拆物业板块上市之后，绿城中国(03900.HK)又谋划了新的一个资本运作——分拆代建公司上市。
2020 年 2 月 28 日晚间，绿城中国公告宣布，建议分拆绿城管理控股有限公司(以下简称“绿城管理”)并于港交所(00388.HK)独立上市。紧随其后，绿城管理向港交所提交了上市申请表格，申请其普通股于主板上市及批准买卖，瑞信、德意志银行集团为其联合保荐人。若不出意外，绿城管理将成为中国房地产市场的“代建第一股”。
值得一提的是，建议分拆完成后，绿城管理将继续作为绿城中国的附属公司，绿城中国仍将其所有资产、负债和收益表项目合并入账。也就是说，即便是分拆之后，绿城管理的销售业绩、利润等也仍旧并入绿城中国。
地产行业代建第一股或将出现
据公开资料显示，艾德一站通得知，作为代建板块第一家递交招股书的企业，成立于 2010 年的绿城管理是绿城中国(03900.HK)旗下最重要的一块轻资产业务，近年来销售业绩占比均保持在30%左右。
凭借着“绿城”品牌、创新代建4. 0 管理体系、于中国物业开发行业的丰富经验，绿城管理有着“代建之王”美称，且在业务模式上颇有“轻资产”特色，不仅能够帮助项目拥有人领导物业开发程序，也能够提供涵盖整个物业管理生命周期的全方位代建服务，囊括企业管理咨询、建设工程项目管理、房产销售代理等经营项目。
占据代建行业超四成份额
当然，尽管近年来包括万科、建业、绿地、金地等越来越多的房企开始涉足代建行业，但在绿城管理自身先进的模式以及先发优势的带动下，绿城管理依旧是我国代建行业数一数二的领导者。
据中国指数研究院数据，艾德一站通得知，按 2016 年至 2018 年累计已订约总建筑面积、 2018 年新订约总建筑面积及 2018 年总收入计，是中国房地产市场最大的代建公司。
于 2018 年，绿城管理(自行及透过与业务伙伴合作)拥 106 个新订约项目，新订约总建筑面积约为 2240 万平方米，占据中国代建市场41.1%的市场份额，是第二大市场对手的两倍以上。
2019 年合同销售金额 664 亿元
“在降低风险的同时，推动业务快速增长及盈利能力。”绿城管理在招股书中表示，基于轻资产业务模式，绿城管理无需为项目投入大量财务资源，且受益于强劲的项目开发管理实力、由服务驱动的业务性质及优质服务供应商的网络，绿城管理的业务规模以及盈利在逐年攀升。
2017 年，绿城管理的销售规模达到 430 亿(人民币，下同); 2018 年，绿城代建业务合计管理项目 282 个，总建面积 6336 万平方米，年内销售额 552 亿元，收入13. 66 亿元; 2019 年，绿城代建项目累计取得合同销售面积约 505 万平方米，合同销售金额约 664 亿元。
此外， 2017 年、 2018 年、截至 2018 年及 2019 年前三季度，绿城管理期内所得利润为2. 56 亿、3. 63 亿、2. 37 亿及2. 96 亿。仅2017- 2018 年间，绿城管理的利润涨幅就达41.9%，增长率实属强劲。
毛利率高达50%，碾压房企平均水平
除了收入与盈利大幅增长之外，艾德一站通观察到，绿城管理的毛利率亦是高到惊人，且历年来一直保持在50%左右。
2017 年、 2018 年、截至 2018 年及 2019 年前三季度，绿城管理的毛利分别为5. 77 亿元、7. 44 亿元、6. 07 亿元及6. 79 亿元，且同期毛利率分别为56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。
值得注意的是，近乎50%的毛利率，已是母公司绿城中国相应年份整体毛利率的两倍还多， 2015 年- 2018 年，绿城中国的毛利率在20%左右。此外，绿城管理的毛利率也远高于房地产开发企业的平均水平，克而瑞数据显示， 2018 年， 176 家上市房企毛利率的加权平均值和中位数分别达到31.1%和32.8%，绿城管理有着碾压优势。
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代建“独角兽”、轻资产业务模式、多年毛利率高达50%、净利率高速增长……这是绿城管理敢于杀入资本市场的重要原因所在，整体实力有目共睹。
根据中国指数研究院报告，预计未来五年中国代建市场于新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率继续增长，并且新订约总建筑面积估计达到156. 5 百万平方米，行业未来极具发展潜力，是一个“蓝海”市场。这对于没有财务杠杆又具备较高盈利能力的绿城管理来说，透过良好的品牌以及发展商业代建业务，或能持续保持行业领头羊地位，拓宽增值收益。
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