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联合办公的中场战事

2019-09-19 08:48 · 稿源:PingWest品玩

wework

声明:本文来自于微信公众号吴怼怼(ID:esnql520),作者: 李小歪,授权站长之家转载发布。

不久前,我们发布了一篇题为《扯下WeWork最后一块「遮羞布」》的文章,受到了不少科技媒体和联合办公空间从业者的关注。我们的文章直指巨头WeWork,但实则并未唱衰行业。

重要的是,我们认为,作为行业的先行者,WeWork理应在这次路演里,向投资人讲清楚故事的脉络和行业的本质。它的估值虚高了,但行业绝对撑得起一家百亿美金体量的企业。

从 2004 年世界第一家联合办公非盈利组织在旧金山成立,到WeWork向美国证券委员会递交FORM S- 1 招股书,联合办公行业已经蹒跚了十五年。

过去一年里,国内联合办公行业也不太平。扩张、并购、价格战、裁员潮轮番上演:裸心社被收购, 优客工场裁员,一些联合办公空间企业管理层离职已不是新鲜事。

行业已经鏖战了十五年,耐力战下满是疲惫和焦灼。

此时,行业太需要一个巨头登顶纳斯达克斯的好消息,来给自身注入一剂强心针,更需要厘清诸多模式和本质,来给这局中场战事添加新的注脚。

 01 

WeWork折戟,行业仍为蓝海

尽管WeWork暂时上市折戟,但不可否认的是,WeWork作为联合办公行业的早期开创者,发展到现在,已经是一家体量巨大,估值超过百亿美金的公司了。

受国内「双创」热潮影响和WeWork启发, 2015 年,联合办公行业在中国迅速发展。

目前,国内联合办公正处于从2. 0 迈向3. 0 的过渡阶段,行业远没有到饱和的阶段。

高力国际数据预测,中国联合办公空间将保持年均30%的增长率。到2020 年,联合办公空间将占整个办公市场的7% ~ 10%,2030 年将会达到30%,届时联合办公空间在中国排名前20 的城市中将形成一个超千亿级规模的市场。

截至高力发布数据前,北京联合办公占办公市场的比例仅为2.3%,上海为5.0%,市场未来一片蓝海。 

行业扩张的数据背后,是需求的持续高涨。

城市办公者虽然身心俱疲,但从未真正被「九九六」压垮。分布在七大洲四大洋的项目,让空中飞人的生活变得更加频繁。移动式、远程型的劳动者比例不断增加。

技术进步同时降低了劳动者在固定地点和时间工作的必要性,只要一台笔记本,平板甚至是手机,连上WIFI就可以工作。技术进步带来的便利性,让劳动者工作和生活的界限逐渐模糊。 

补偿这种工作频率和压力的,是社交网络带来的信息快速流动和知识外溢。这正是联合办公空间作为一个信息聚合点,在信息传播链条中发挥催化作用的重要价值所在。

行业内流传的一个段子是,一个在扎根在联合办公的小广告公司需要外包VI系统设计,隔壁工位的人探出头来,「我们就可以,随时沟通,包您满意」。这家广告公司几天后接到另一排工位的订单,「邻居,可以帮我们做个海报设计吗?」

广告公关、文化娱乐等初创企业之外,科技、金融公司对灵活办公的需求也在逐步攀升。 从国内一线城市中央商务区的租户群体来看,金融和科技行业近年来快速成长为需求增长的主力。

中国社会科学院财经战略研究院研究员夏杰长在研究中指出,「与第一代科技公司倾向于选择服务业园区进行研发不同,为提升企业形象、吸引年轻人才,第二代、第三代科技公司更加青睐拥有便利交通、丰富零售业态和娱乐设施的中央商务区。而共享办公的产生正好适应了科技公司难以预测的人员配置变化、签订短期租约以控制成本等灵活要求 。」

已知的是,WeWork的营收在不断增长,去年是十几亿美金,今年可能是三十几亿美金,但还是每年翻倍的增长。即使现在,WeWork也只是占到市场里面很小的份额。一个推测是,如果假设联合办公将来会占到解决方案的10%到20%,那行业未来的发展潜力都是巨大的。

退一万步讲,WeWork上市这点儿波澜,动摇不了整个联合办公行业由于需求庞大而高速发展的内在根基。

 02 

关注用户,中美路径分野

说起来,WeWork被质疑最多的点,就是估值有水分。

梦想加创始人王晓鲁对这点倒有着相对宽容的看法。他谈到,WeWork招股书中提到会员(member) 1044 次,但是提到代表面积的square feet(平方英尺)只有 6 次,作为产品的work station提及 94 次。这背后是一种逻辑的改变,即传统商办售卖链条上的面积,被转化为办公产品,服务于用户。

「这种模式,不仅改变了产业链条,同时改变了定价逻辑,再回头去看估值,是不是更合理一些呢?」

这种视角转变,实际上体现了联合办公重塑传统商办市场的核心逻辑——从关注面积或资源,到关注人、关注用户。

尽管国内外联合办公空间都发展到关注「用户」这一核心,但相对形成了一定的路径分野。由于自由职业的普遍性,国外的联合办公多为个人用户。这些用户的社交需求不仅仅出于工作本身,往往是工作和娱乐的结合。联合办公为了满足诉求,常常在设计上将空间打造得「好玩,有趣。」

但国内更倾向于提供功能型空间来满足用户的基础办公需求,比如会客厅、打印室、茶水间、咖啡厅、健身房等。

和国外联合办公巨头的一个显著区别是,国内致力于建立和完善办公生态系统,努力将综合办公服务、社交网络、创业辅导服务甚至孵化服务在物理空间内相互拼接,以促进孵化器、众创空间与共享办公空间日益走向融合。

从组建方式、产品线及服务内容看,主要可以分为创投驱动、产业链资源驱动、宣传推广驱动和综合服务整合四种模式。 

国内的做法显然更偏向于满足创业者和劳动者对资源、培训和便捷性的需求,举例而言,氪空间提供财会、注册、法务、人力资源和云计算等服务,裸心社联合阿里云、Go Skills提供企业商务技能和航运技能培训。

这种做法当然没问题。

但早期创投驱动型的联合办公空间,如果只针对初创企业提供设计完善的解决方案,那服务能力在一定程度上其实是被收窄了。全面铺开对所有规模企业的服务能力,或像梦想加这样搭建满足「刚需」的基础办公需求,并在综合办公服务上深耕的产品服务体系,才可能在这场鏖战中站稳脚跟。

事实上,无论是WeWork的「空间即服务」,(Space as a Service),还是梦想加的「办公即服务」(Office as a service),都是在强调「产品+服务」的组合牌。

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