2021 年以来，全国楼市进行了密集的调控，试点 22 个城市从供地源头实现房地联动，从新房、二手房、物业管理方面覆盖房地产的全生命周期，建立长效机制。期间，针对炒房行为多发的二手房市场，各地楼市调控政策不断“打补丁”，杜绝炒房现象。近日， 58 同城、安居客发布了《 2021 年全国二手房市场总结与预判》报告，从政策、供需、价格、购房者活跃度等多维度解析了 2021 年二手房市场发展情况，并预判 2022 年市场趋势。
《 2021 年全国二手房市场总结与预判》报告显示， 2021 年限购、限售等“打补丁”措施频繁，这些收紧性措施基本都是针对需求端的调控为切入口，直面前期房地产市场出现明显升温的城市。此外，二手房指导价成为调控二手楼市的利器，截止目前，全国已有上海、深圳，成都、东莞、无锡、西安、绍兴 宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共 15 个城市出台二手房指导价。
2021 年市场整治实现了全面覆盖，房地产调控要形成长效机制，市场秩序整顿也是 2021 年房地产调控的大头，从市场整治的大范围看，主要分为违规宣传、违规交易及违规金融三小类。根据 58 安居客研究院统计，2021 年已有上海、北京、广州、深圳、苏州、杭州、 浙江、合肥、安徽等 31 个省市出台相关整治措施。
此外，上海、深圳、杭州、宁波等城市二手房交易官方平台上都开通了市民自主网签的功能。深圳不仅上线新版二手房交易网签系统，并变“多方委托”为“独家委托”，卖方在同一个时间段里只能委托一位经纪人销售房源;二是从“双边代理”变为“单边 代理”，买卖双方需有代表各自利益的经纪人。若基于此逻辑的网签系统运行成功，将会改变我国房地产中介服务底层逻辑，不仅将提高房产流转交易效率，还让房产中介企业回归到服务的本质，更有力地保障消费者权益。
回顾2021：在架房源量有回升态势，市场基本保持供需平衡
2021 年中央和地方调控政策频繁，二手房市场降温明显。根据 58 同城、安居客监测， 65 城二手房在架量从 4 月达到年内顶峰后连续下滑至 12 月末。时至年末，各城市在架量环比下滑幅度有所趋缓，一方面是原先受房源核验等因素下架的房源慢慢上线，另一方面也是受政策对刚需和合理改善性购房者在信贷上的支持影响，加之各地对长期以来的二手房政策慢慢消化，对于出台指导价的城市的业主心态也开始转变，慢慢选择调价挂牌，使得在架房源量有回升态势。
从供需分析来看，新增上架和下架的房源各月基本呈现同向变化，全国二手房市场基本保持供需平衡，其中新增上架房源出现了 4 月份以来的首次环比上扬，二手房市场整体态势趋好，市场信心有所恢复。网签量方面，2021 年 1-11 月，24 个代表城市二手房累计成交套数为 133 万套，同比 上年 1-11 月上扬 1.2%，月度走势呈现先扬后抑，在年末又出现翘尾。一季度整 体市场延续了 2020 年下半年的活跃，受 2020 年年初疫情影响被压抑的需求积极 释放。成交周期方面，从 2021 年全年平均水平看，监测 65 城的平均成交周期在 44 天，同比下滑幅度仅3%。尽管在楼市调控背景下，各城市二手房成交周期普遍拉长在所难免，但随着信贷环境的转好，成交周期有望在2022 年缩短。
价格方面，2021 年全年二手房挂牌均价为 16840 元/平米，同比上扬4%。 2021 年 12 月，全国 65 城二手房挂牌均价为 16829 元/㎡，已连续 5 个月呈环比微幅下滑态势，从同比看，仅上扬2. 5 个百分点。随着执行二手房指导价的城市越来越多，全年挂牌均价 8 月份起出现拐点，房价止涨转跌，政策效果持续在发力，同时，受调控政策持续作用的影响，部分业主为加快交易也会选择降价出售。
从购房者线上活跃度看， 2019 年以后呈下滑态势， 2021 年下滑幅度为13.08%，较上一年略有收窄。从月度情况看，2021 年 3 月的线上活跃度最高，随后受到调控影响逐月下滑，但 11-12 月份的下滑幅度明显收窄。这与线下情况相符， 11 月份以后买家的看房次数明显增多，在一定程度上反映了购房者心态的微妙变化，线下市场的活跃性较 10 月份明显提升。
展望2022：市场挂牌量将稳步提升带动交易量回升，贷款周期缩短支持刚需及合理改善
2021 年是二手房市场迎来大变革的一年，二手房价格参考制度成为全新的调控工具，对市场交易和预期都产生巨大影响。尤其是将该指导价作为银行放贷标 准的城市，对市场的降温力度更为明显，这也为其他未执行“指导价”或者“指 导价”执行程度较松的城市提供了借鉴和指导意义。除此之外，“房产税”也箭在弦上，如果房地产税试点真正落地，短期内将对试点城市的房地产市场形成较为明显的影响。
而在市场方面， 58 安居客房产研究院分析，随着买卖双方的观望态势会进一步缓解，随着对前期政策的消化，市场挂牌量将稳步提升，挂牌价更接近于实际成交价格，买方会加速入市步伐，交易过程摩擦减少，带动成交量的回升。同时，信贷端对刚需和合理改善性购房的支持，也会进一步调整“认房又认贷”的标准，并且缩短贷款周期。以存量房屋为主的部分一二线城市，卖旧入新的周转会进一步加快，形成联动。随着三胎支持政策的推行，卖小买大的选择将会在一些房价基数较低的城市形成趋势。
行业方面，“良性循环”成了一个新字眼，传统线下门店精简或收缩，回归服务本质。大型中介或平台兼并小型企业的趋势也会愈演愈烈。
作为国内领先的房产信息及交易服务平台， 58 同城、安居客发布的《 2021 年全国二手房市场总结与预判》报告，以客观的数据和深度的解析还原了二手房楼市发展动态，并对未来发展做出科学研判。与此同时， 58 同城、安居客也不断投入资金、技术等，迭代升级智能化产品工具以及线上服务体系，为置业者带来极佳的置业体验，不断提升行业服务标准，创造良好的行业生态。
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