向来低调的中骏，最近开始走向台前了。
4 月 14 日，中骏集团公告，已汇出款项用于 4 月 19 日到期的 5 亿美元优先票据的剩余本息兑付，至此，中骏集团该笔发行规模 5 亿美元，息票率7.25%的优先票据将全部兑付完毕。
相比其他出险房企，中骏算是顺利度过了最艰难的时刻，成了民营房企中罕见的“零违约”公司。
越来越多的人们开始好奇，活下来的中骏，到底做对了什么？坚定“一体两翼”战略，坚守财务自律与经营自驱，这是中骏七年前选择的道路。
坚定战略、坚守信用
迈入民营第 一阵营
在房住不炒、三道红线等政策影响下，房地产行业如今已彻底告别高增长时代。但是 7 年前，行业还处在以规模论英雄的年代，少有房企会选择主动踩刹车。
中骏当时没有借助财务杠杆去冲击规模，而是正式提出“一体两翼”，将购物中心和长租公寓这两块业务提到了企业发展的战略高度。这样的选择，在当时并不被看好。因为购物中心和长租公寓均需要资金的长期沉淀，短期收益远不如卖房。
但中骏选择了长期主义，选择了同时独立操盘“住宅+商业+长租”的多种业态。熟悉中骏的人都知道，坚定“一体两翼”战略是企业的行动纲领。
这样独特的模式，如今带来了三点好处：其一，一体两翼拿地成本低，开发毛利率较高，随着规模逐渐增大，能拉高整体的毛利率；其二，由于中骏商业物业的位置较好，在调控期当房企面临银行、信托等传统融资方式推动不畅的时候，还有望通过房地产信托投资基金（REITs）、不动产私募基金、股权合作等模式实现变现，减少资金压占；其三，每年收租带来稳定现金流入，成为业绩稳定器；这些助力中骏穿越周期，也为中骏穿越周期之后的后续发展，提供更大的空间。
中骏董事长黄朝阳曾表示：“如果没有长租公寓、购物中心的战略，我们过去这两年在上海、杭州、苏州、合肥、北京等就不可能拿现在这些项目。”从数据来看， 2022 年中骏的经营性收入为17. 64 亿，占总收入的6.6%，为中骏贡献稳定的收入。目前，中骏旗下的中骏商管已签约 40 个商业物业，预计 2023 年将新开汕头、花桥、福州三座世界城。
大方向对了，让中骏有了坚守信用的底气。据悉，随着本次还债 5 亿美金之后，中骏集团今年的美元债将“正式清零”，年内已无美元债兑付压力。而作为市场上少数保持“零违约”偿债记录的民营房企之一，中骏经过系列偿债举措，已经成为当前市场环境下民营房企坚守信用的第 一阵营。
财务自律、经营自驱
颠覆性思维突破困局
在房企告别“规模论”的 2023 年，中骏以零违约的市场表现顺利度过了当下的困局，轻装上阵的背后，来自于中骏在财务上的自律，和经营上的自驱，这二者共同构成了中骏长久“活下去”的底层逻辑。
从数据层面来看，截止 2022 年 12 月 31 日，中骏集团的净负债率为79.6%，剔除预收款后的资产负债率为67.2%，是中骏保持财务健康的缩影。近年来，稳健安全的财务结构是中骏财务管理自律的标签。
自 2015 年开始，当境内公司债发行放开，房企纷纷申请发行，中骏却保持审慎，已发行债券存量峰值始终控制在不超过 40 亿。与此同时，中骏集团虽然上市较早，拥有比较好的美元债发行条件，但依然保持审慎，基本保持一年发行一只美元债的节奏，自 2019 年开始，总计共发行 5 只美元债，据焦点财经和焦点研究院不完全统计，仅在 2019 年 1 月- 2021 年 8 月期间，至少有 84 家房企发行过海外债，涉及 415 只美元债共计 1386 亿美元，折算每个企业平均发行4. 9 只美元债，中骏的发债数量刚够上行业的平均水平。
稳健的财务策略，让中骏获得了来自金融机构和监管部门的认可，自去年年末开始中骏陆续与多家商业银行签署战略合作协议，累计获得各大银行授信金额超 430 亿元，且在今年 1 月顺利完成 15 亿的中票发行。
高度的财务自律之外，中骏在经营上聚焦经营的确定性。在房地产行业由财务杠杆向管理杠杆过渡的当下，中骏长期形成的精细化管理能力更加突出。 2023 年，中骏在住宅开发板块将聚焦于“重建信心、重建信用”，以颠覆性思维突破困局，回归更有序的生产经营。
主要从以下三个方面来落实，一是抓住市场企稳的关键期，营销充分下沉，与一线共谋，以城市公司为核心，围绕每一个具体项目，加强市场研判，共商经营对策，确保每个项目价值兑现。二是重建供应商信心，维护和开拓相互信任、长期靠谱的合作伙伴，携手攻克下阶段运营工作的重重挑战。三是基于中骏集团过去一年坚守的宝贵商誉和信用，重建政府方、监管方和融资端对中骏的信心，扩展融资机会。
在企业管理方面，中骏遵循“先人后事”的理念，它强调任何事情要优先考虑人，营造出平等的工作环境，建立起一个稳定且靠谱的团队。而从近期公布财报的房企数据中不难发现，多数房企业绩明显下滑或出现亏损，行业依然面临下行压力。在这种情况下，中骏集团 2022 年实现合同销售590. 2 亿元，销售面积约 491 万平方米，整体权益销售金额占比也从73%上升至81%，进一步降低企业在合作开发上的风险，更能对项目的开发销售有决策权。
以典型项目来看，过去的一年中，中骏在北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的比较优秀TOD综合体，如杭州中骏鼎湖未来云城、北京中骏金辉未来云城、福州中骏世界城、合肥中骏世界城等项目均取得了不错的市场反响。与此同时，中骏坚持品质兑现，一季度实景呈现房源近 8000 套。
此外，为了保持充足的流动性，中骏在去年没有新增土储，数据显示，截至 2022 年，中骏集团共有土地储备总规划建筑面积为 3387 万平方米，其中一二线城市土储成本占比近 7 成，可供中骏未来二至三年的开发。
长期以来，惧者生存是中骏内部的行事准则。“惧”是敬畏和尊重，是对行业发展保持敬畏。随着市场筑底回升，中骏“一体两翼”战略优势将更加突出，坚守信用、高度自律为其成功穿越周期提供了坚实的基础。
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