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雪球基金:地产板块回暖,沿两条主线掘金价值洼地

推广 · 2021-12-02 14:58 · 稿源: 厂商投稿

雪球基金消息,据雪球资深投资者分析,今年以来,备受政策压制的地产板块于近日出现企稳迹象,不少A股的地产股和港股内房股的股价在 11 月以来有所反弹。

数据显示, 11 月 1 日- 23 日,中国恒大股价上涨26%,正荣地产上涨24%,华润置地、保利发展、龙光集团、中国金茂等地产股涨幅也均在10%以上。

地产板块集体上攻的背后,是一系列利好传闻和事件的催化。 11 月 10 日,央行公布的 2021 年 10 月个人住房贷款统计数据显示, 2021 年 10 月个人住房贷款余额37. 7 万亿元,环比增加 1013 亿元;另有消息称,房企“三道红线”管控要求出现微妙的变化,即“承债式收购”不计入三道红线;此外还有传闻称,东北三省部分城市开始放松限购限售等一系列房地产限制性政策。

回顾之前地产股的股价走势,当没有明确政策出台时,板块整体股价趋向低迷,一旦政策有些许松动,板块立刻出现报复性反弹。那么,面对最近一段时间地产高压政策的边际改善,我们应该如何判断后续相关宽松政策的可持续性?站在当前时点上,地产股又有着怎样的投资机会?

今年以来,房地产行业的基本面经历了剧烈的震荡反转,相比过去几年的韧性,整个行业在今年的表现可谓跌宕起伏。在上半年销售超预期、热点区域房企抢地的背景之下,从 7 月开始房地产市场“一夜入冬”,销售景气度迅速回落。克而瑞数据显示,百强房企销售面积从 6 月的 9761 万平方米,下滑至 7 月的 6536 万平方米;百强房企销售额从 6 月 14577 亿元,下滑至 7 月的 9370 亿元。而且,在 8 月之后土地市场也随之急转直下,从土拍情况可以明显看出各地城投公司的托底迹象。

伴随着行业基本面的下行,开发商信用危机层出不穷。不完全统计,今年以来一共有 12 家上市房企出现信用危机,销售市占率以 2020 年口径计算超过7%。而受制于行业信用事件的愈演愈烈,部分房地产企业的信用评级在 10 月份遭遇评级机构集体下调。

考虑到目前行业整体库存位于低位,待开发土地面积明显减少,土地市场又如此冷淡,似乎能更说明房企对土地的诉求正明显降低。但是对投资者来说,超额收益的来源在于预期差。地产股大面积跌破净资产的当下,也为投资者带来了很好的寻找价值洼地的契机。

事实上,房地产行业在三季度的下行力度已经超出市场所有人的预期,风险有从小部分房企的现金流量表逐渐蔓延到整个行业资产负债表的趋势。但如果留意最近一段时间的政策变化,不难发现,监管部门的态度正开始明显软化,政策底已经开始显现。尤其是 9 月底,央行在第三季度的例会上也十分罕见地表示“要维护房地产市场的发展,同时也要维护购房者们的消费权益”。随后,央行和银保监在一场由证监会和住建部等相关部门以及多家银行一起参加的会议中对“两个维护”进行重申。

当前政策着力点主要是维稳市场,防止发生信用风险的传导,但目前来看政策的力度并不足够。因此,从现在开始看未来几个季度,房地产市场可能将进入政策边际宽松的周期。最近有消息显示,部分头部房地产公司均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具,这也表明了地产融资领域出现松动迹象。初步预计一直到明年下半年,行业基本面稳定后,宽松的政策才会逐步止步。

当前,地产股的投资机会首先来自于格局红利,目前房地产行业正在经历前所未有的加速洗牌,高风险暴露度的房企正在在加速退出市场,房地产行业迎来α的大时代。根据长江证券的预计,大约可以有10%-20%的市场份额从退出房企中让出,让出大量分额无疑可以强化行业头部企业强者恒强的发展态势。

可以预见的是,随着房企间自由现金流出现重大分化,拿地能力和拿地头寸将出现在行业内出现分化。回顾今年前三季度,高信用房企拿地层面的集中度在快速提升。根据中指研究院的数据, 2021 年前三季度拿地金额、新增货值Top10 房企中,碧桂园、万科、保利均稳居前三甲。这种过去几年从未出现过的现象值得我们重视。

之前每一轮行业的景气度低点,赌周期的激进房企都受益于大幅加杠杆,获得高于行业平均的成长性。但从今年市场环境来看,大幅加杠杆将难以为继,不少企业过于由于激进扩张导致资产负债表恶化,需要时间进行消化,这也为经营风格稳健的龙头房企留出足够扩大市场占有率的空间。

在这个α的大时代中,最大的机会一定来自于两条主线——“高信用”和“高效率”。如果我们以“高信用”作为衡量标准,会剔除出95%的民营房企;如果我们再以“高效率”作为衡量标准,还会剔除出95%的国企,而剩下的为数不多的几家房企,才是最值得我们跟踪配置且具有高确定性的投资标的。

其中,在头部的几家房企中,碧桂园将有望受益于自身的α优势。从公司最近一段时间的基本面情况来看,销售已经出现明显企稳的迹象,表现出十足的韧性。

数据显示, 2021 年1- 10 月,碧桂园实现权益销售额 4941 亿元,同比保持持平。从单月销售额来看,8- 10 月碧桂园分别实现权益销售 452 亿元、 457 亿元、 458 亿元,环比数据稳中有升。而从公司中报披露的数据来看,今年上半年实现权益销售额 3031 亿元,预计今年可以在去年的基础上实现稳中有进。

从拿地情况来看,今年前三季度碧桂园权益拿地金额为 1327 亿元,其中第一次供地共获取土地 14 幅,于多个城市底价摘牌,共计权益代价 171 亿元,总体溢价率只有7%。截至今年上半年,碧桂园获取权益可售资源共计1. 6 万亿,可满足公司2- 3 年的发展需求。此外,碧桂园在经营上一直以回款为考核导向。截至今年三季度,碧桂园回款率达到90%以上,并连续 6 年回款率不低于90%。

作为民营房企,碧桂园在保持规模行业领先的同时,依然能够维持良好的财务质量、债结构稳健。截至今年上半年,碧桂园在“三道红线”中的现金短债比和净负债率远远优于行业监管要求,扣除预收款的资产负债率为77%,相较 2019 年下降 5 个百分点,未来仍有持续优化的空间,预计公司很快将进入“绿档”。此外,碧桂园融资成本相对低廉,截至 6 月底加权平均借贷成本5.39%,较去年底下降了 17 个基点。而截至上半年,碧桂园有息负债总额 3242 亿元,相较 2020 年底持续下降;在手非受限现金为1862. 4 亿元,流动性充足。

由于碧桂园相对稳健的财务水平,得到国际三大评级机构的认可,均维持原评级。其中,穆迪、惠誉维持投资级评级;标普评级BB+,并维持正面展望。在同业纷纷被下调评级的当下,碧桂园能够取得这样的成绩实属不易。同时,券商机构也纷纷给予碧桂园乐观评级,其中中信证券给予碧桂园目标价13. 8 港元,相较前价格有翻倍空间。

上述内容为雪球基金为您分享的雪球资深投资者理解,但还是要提醒广大投资者,投资需谨慎,请理性看待投资问题。

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