昨天微信朋友圈被雷军一个亿投资you+青年公寓的消息刷了屏，大家惊呼这个项目逆天了也惊呼着小米要杀入房地产行业了，业界开始臆测you+能否用雷布斯的“小米模式”颠覆和改造房地产行业。那么黑马哥来带大家到长租公寓的行业一探究竟。

还是从这篇来源于《邦地产》公众账号的题为《雷军的新项目逆天了：让你租房更便宜，还有家的感觉》的文章谈起。

雷军一亿人民币投资you+国际青年公寓

2010年，刘洋辞掉了在某知名企业的市场总监职位，卖掉了当年节衣缩食在上海买的房子，和家人重新过起了租房的生活，创立了you+国际青年公寓。随后you+国际青年公寓不仅有了车库咖啡创始人苏菂的加入，同时还吸引了中国大陆著名天使投资人、小米科技创始人雷军领衔首轮融资1亿元人民币。

关注小米的人应该知道，雷军对开发公寓早有兴趣。今年2月11日，小米手机员工“钟雨飞”在微博发布了一条消息称，小米今年开建小米公寓作为员工福利。当时无论是小米内部还是房地产界，都对这事满怀期待。

但到了6月份，雷军在微博上明确回应:“小米精力和能力有限，做不了房地产，请大家原谅。”

据文章作者采访刘洋时透露，“其实雷总一直有打造小米社区的想法，他对进军公寓有过深思熟虑，小米还有专门的研究团队在公寓市场做调研，但一直苦于找不到理想的项目。”

经过苏菂的牵线搭桥，今年8月初的一个下午，在雷军位于北京的办公室里，刘洋终于见到了这位中国投资界和互联网界的名人。会谈的过程异常顺畅，雷军只花了5分钟便敲定了领投A轮融资的决定，并愿意担任you+的顾问。

雷军的加入，成为you+国际青年公寓发展史上的一座里程碑。这位近几年在中国互联网圈可谓“红极一时”的创业导师建议将自己已证明成功的“小米模式”方法论迁移到房地产行业。

因此，据称，除了实体的楼宇，you+国际青年公寓会围绕聚集在这里的年轻人搭建一个超大的社区平台，一旦把用户粘性做起来，这个线下社区入口就能带来无限的可能。

此外，入住you+的年轻人不限于创业者，还会有自由撰稿人、投资经理、摄影师、法律人士、会计工作者等等，他们的专业知识也会给创业者提供帮助，you+希望能凭借这种异业资源的整合能力让其成为国内最牛的年轻人创业基地。而这正和小米所擅长的在互联网上吸引粉丝、搭建社区、实现人与人连接的事情如出一辙。

众人都在惊呼“长租公寓行业”将要被颠覆，雷军的一亿人民币和他代表的“小米模式”将这个行业推到了风口浪尖。但雷军的小米公寓是否真的能逆天?

我们首先来看看长租公寓的业态。

长租公寓的业态

据《中国公寓联盟》微信公众号文章《雷军投了长租公寓，这行到底咋回事? 》介绍“长租公寓这个业态，能被称作“行业”，大概是在2010年至2012年期间开始的事(虽然更早已经有人干这个事了，但那时还没有形成一个成熟的业态)，这个期间的企业，比较多见的规模是两三家店、两三百间房上下，进入2013年，基本上连锁运营模式比较成型了，这时整个行业开始加速度发展，到现在规模达到1000间房的已经比较多了”。

文章介绍 “长租公寓分为两种即“集中式”和“分布式”。 集中式就是拿下整栋楼(或者也有拿下一栋楼的几层)，然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，简单点说，就是长租版如家;分布式就是在小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租”。

“集中式里面，又有不同的价位档次，取决于两点，一是租入的物业的成本，市区的贵，偏一点位置的便宜，二是装修的档次，家里装修过房子的都知道，这是个无底洞，公寓单间二三十平，两万能装出来，十万八万也砸得下去。以公寓联盟企业为例，中端或中高端的有上海青年汇(单间最高每月租金5000元，何光的设计水准杠杠的)、南京未来域(南京每月两三千元，王宇也是非常有设计情怀的)、北京自如寓(多数每月四千上下)，高端的亚朵寓正在尝试(每月达万元)，中低端的则属同信投资投了的深圳协纵(深圳每月一两千元，取了最刚需市场，财务指标很好)。”

“分布式里，首先分两种形态，一种是整租，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进来是三居，租出去是三四间房(一般把客厅再隔出一间来)，然后又分为不同价位档次。合租莫非也有中高端?是的，还是拿公寓联盟的成员举例，比如同在上海，蘑菇公寓的合租房一间多在每月3000上下，青客则是1000左右。优客逸家在成都，合租房一间500-800的样子，这也是昨天记者文章一个大乌龙，居然把优客逸家和优帕克一起归为高端，瀑布汗啊，不过倒是给优客刘翔做了个广告(刘翔发誓说他创业这么多年，几家公司从没花钱做过软文，哈哈)。分布式整租的代表是上海的晟矅资产，旗下晟矅住宅服务公寓，主打都市金领和商务人群，均价一万二每月，最高月租两万多”。

而单纯从长租公寓的经营来讲，最重要的两个经营指标，一是空置率，二是利润率。据《中国公寓联盟》举例介绍“公寓联盟里的多数企业，空置率都控制得非常棒。青年汇何光当场从内部QQ群下载的表格，98%-100%的出租率，晟矅住宅服务公寓联合创始人全雳随手打开可预约房源表，空置率3%以内(做了十年的公寓运营，这经验这能力才造得出这业绩啊，要知道他做的是月均一万二的高端市场啊)，面向低端刚需市场的协纵更是多数店接近100%出租率。至于利润率，最优秀的当属深圳协纵了，原因也简单，高管团队全是上市公司财务和管理出身”。

长租公寓为何开始受欢迎?

其实此前长租公寓行业已经被投资机构热捧了。2013年，赛富投了新派公寓1.6亿元，华平投了魔方公寓3000万美元，君联资本投了优客逸家A轮400万美元，2014年经纬等多家机构投了优客逸家B轮2000万美元，上海寓见得到险峰华兴、联创策源数百万美元投资，某地产基金投了南京未来域数千万元，IDG和平安投了蘑菇公寓数千万元，上海青年汇得到某知名在线旅游上市公司数千万元投资。

为什么长租公寓行业是2010年左右开始出现好势头呢?业内人士分析，认为原因有两点。第一，2008年人均GDP超过3000美元，普遍的观点，消费升级时代来临。第二，年轻一代的消费需求。2010年，正是1985年生的人25岁时，毕业了刚工作不久，开始有稳定的租房需求，而85后人在优越的条件下长大，是不能接受现在市场上的很差的居住体验的。那么，到了更追求生活品质的90后25岁时，也就是2015年之后，这个需求会更加强烈。鉴于消费升级大背景和年轻一代的消费需求，具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定会逐步替代传统的租房业态，剩下只是替代速度问题。

那么业内究竟怎么看You+这码事呢?

在《雷军的新项目逆天了：让你租房更便宜，还有家的感觉》的消息刷屏的同时，部分业内人士马上提出了质疑。

长租公寓行业的领头羊南京未来域创始人王宇对i黑马记者就此仅做”呵呵，长租公寓还是需要深耕细作的，对这件事只能说乐观其成“的表态;寓见家连锁公寓品牌创始人罗意撰文《说说雷军一亿元投资you+公寓的事儿》对原文提出了很多质疑。罗意首先对文中“you+明年2万套房源，2016年房源数量刷新至10万套”的数字提出了质疑，并表示“我上次听到这样的数字是另一个行业的从业者两年300万套房源的规划，尽管当时有些咋舌，但终究人微言轻，内心挣扎挣扎也就作罢，权当他们只是需要加几台服务器扩充扩充带宽就实现了”。

罗意同样对you+的“年轻人社区”概念表示不看好，他认为“公寓行业其实早就存在，并非今年o2o的概念出来才应运而生的，高端的由酒店管理集团运营的中短租公寓自不待言，就算是低端的公寓在北京也俯拾皆是，山西和福建的公寓投资者手上有几千套房的就不在少数，所以，纯粹拼房源数量，拼让“年轻人住一起”的概念没有太多价值”。

同样持怀疑态度的还有优客逸家创始人刘翔。27日当晚，刘翔写了一篇《雷军的小米公寓真的能逆天吗?》，文中提到“唯一感到担心的就是YOU+不太注重产品标准化和回收期等财务指标，从商业角度看，不利于规模化发展，有点儿乌托邦。由于12年优客做天使轮融资时见过一次雷军和顺为的投资团队，当时被挑战最多的就是规模问题。所以听说雷军投了YOU+，会感到诧异。”

文中还提到“集中式公寓便于管理，运营效率肯定比优客逸家目前做的分布式公寓要好。优客逸家在2012年初也针对集中公寓模式做过调研和探索，发现在成都这类二线城市租金水平下(物业成本高、租金水平低)，做年轻人消费得起的集中式长租公寓，只能实现负毛利，且不会发生明显的边际成本递减效应。当然，用产权存在问题的物业，比如村集体的小产权房、仓库等，或者贿赂关键人拿到离谱低价的物业，以此实现低成本，是没有问题的。优客逸家要做的，是可以规模化复制的阳光业务，所以我们很遗憾地在成都暂时放弃了做集中式公寓的想法。当下北京、上海等一线城市的租金水平已经可以支撑集中式长租公寓业态，所以我们看到，YOU+在展望未来宏图时，也只提到了一线城市。不过用2年做到10万套的宣言，确实还是让我替YOU+捏把汗。”

公寓长租行业究竟有哪些坑?

罗意作为行业从业者，基于北京市场房地产的情况在《说说雷军一亿元投资you+公寓的事儿》一文中提到了在这个行业创业可能遇到的诸多问题：

“第一、拿房的困境，尤其是集中式公寓的拿房困境。目前我们的模式是拿商业地产去做民房出租的买卖，从价值序列上来说是倒挂的，北京现在2.5元/天*平米以下的项目还有多少，今后两三年又会以什么样的频率出来，对于嗷嗷待哺的快捷酒店和经济型服务式住宅两个行业庞大的项目需求来说是否够用，是否因供需不平衡会进一步抬高我们的物业成本?就算是2.5元/天*平米，我们有多少利润可言?

第二、行业的供应链困境。从客户的真实需求出发，要做什么样的产品?从哪里组织到便宜的钱?从哪里弄到便宜的房子?通过什么形式工程造价能控制住?如何买到高性价比的家具和家电?通过什么便宜可靠的渠道把客户招进来?这些都是问题，是我们这一批从业者的责任。

第三、行业人才的困境。租房行业的产品升级是一个大趋势，是一个会持续十年甚至二十年的“消费运动”，就像当年快捷酒店的“黄金十年”一样。我们行业人才来自于几个方面，有二房东，有中介从业人员，有酒店从业人员，有o2o的空降兵，有投资圈的朋友，我相信也会有物业背景的人士加盟进来。但是一个行业要形成人才梯队，要形成人才构成的专业性都需要时间，不是在电脑上画几个圈圈就能解决的。

其实，一个行业从兴起到成熟需要满足的条件体现在方方面面，还包括市场的接受程度，和传统行业的博弈，以及从业人员内部发展思路的争论和探索等等。”

总结：无疑，雷军或刘洋的“线下创业社区”的梦想并没有那么容易实现，you+也会在这个过程中遇到诸多的问题。但这个行业的变革已经开始，一个庞大的传统行业将遭遇冲击。从这一点而言，无论是作为创业者还是消费者，都是我们愿意看到的场景。《创业家》&i黑马也会继续对这个行业保持观察，为创业者带来最内部的信息与分析。