土地集中供应理性且活跃 新老房企看好武汉热土

据 58 安居客房产研究院统计， 2021 年上半年武汉共出让 86 宗地，总用地面积618. 15 万㎡，成交金额约1028. 38 亿元。环比 2020 年下半年，武汉出让地块减少 27 宗，面积与金额均有所下降。而去年同期由于存在三个月的空窗期， 2021 年上半年土地市场成交环比涨幅超50%。

2021 年上半年武汉土地市场整体表现为先抑后扬， 6 月迎来首批集中供地，成交规模出现高峰。集中供地共成交 54 宗地，成交总价788. 02 亿元， 20 宗地有竞价，总体溢价率17%。万科、南山、中铁、新希望等品牌房企均积极拿地，大家房产、安徽伟星、绿都等房企也看好武汉热土，纷纷进驻武汉。

在成交地块中，涉宅地块 64 宗， 24 宗有竞价，其中 3 宗地溢价率超100%的地块均位于东湖高新区，溢价率最高的是左岭板块的P(2021) 035 号地块，溢价率109.74%，楼面价10135. 93 元/㎡。 2021 上半年武汉土地市场大多数地块底价成交，部分板块地价却不断被刷新，表现出明显差异。

从区域结构来看，武汉中心城区成交 44 宗地，新城区成交 42 宗地，基本持平。其中，蔡甸区出让土地最多，共 18 宗。东湖高新区成交金额最高，为206. 82 亿元。而成交面积前三区域分别为：蔡甸区136. 63 万㎡、经济开发区73. 56 万㎡、东湖高新区70. 93 万㎡。预计下半年蔡甸区、东湖高新区将成为新房供应主力军。

拿地房企方面， 2021 年上半年万科收获颇丰，共斩获 4 宗地块，且首入黄陂;南山地产是最大的“黑马”，一次拿下 3 宗地， 2 宗位于光谷， 1 宗位于蔡甸;此外保利、电建等深耕武汉多年的老牌房企积极补仓，更有不少房企首进武汉。

房企对武汉后市预期良好，拿地热情较高。目前东西湖区、蔡甸区整体库存已经较大，又有大量的新增土地供应，后续可能面临更长的去化周期，需要加强库存风险管控。总体来看， 2021 年上半年武汉土地市场整体表现平稳、理性且活跃，虽有少数地块竞争激烈，总体溢价水平适中，市场表现符合预期。现阶段武汉土地市场尚未采取一次性报价、竞配建等措施，武汉第二批集中供地预计将在 8 月进行，不排除可能会升级土拍规则，控制土拍热度，减轻地价变动对房价上涨的推力。在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下，土地市场将延续平稳态势。

上半年新房成交近四年同期最高 楼市呈现持续增长稳步上行

据 58 安居客房产研究院统计， 2021 年上半年武汉楼市共计成交新建商品房 124046 套，面积1423. 92 万㎡，其中新建商品住宅 108933 套，面积1265. 50 万㎡。

2021 年上半年武汉新建商品住房成交套数环比有轻微回落，同比 2020 年上半年涨幅接近1. 5 倍，对比 2019 年同期 83953 套，及 2018 年同期 71696 套，均有所上涨， 2021 年上半年武汉新建商品住宅的成交量为近四年同期最高。

数据显示， 2021 年上半年，武汉楼市成交行情呈高位趋稳的态势。二季度以来，全国多个城市信贷额度紧张，短期内给市场整体步调带来一些影响，数据显示， 6 月份，全国 50 城的二手房成交量环比下降约20%，部分二手房购买力转向新房。

区域结构上， 2021 年上半年武汉新建商品住宅成交片区中，东湖高新区 16535 套排名第一，洪山区 14685 套紧随其后，第三是汉阳区 11335 套。东湖高新区、洪山区、汉阳区总成交为 42555 套，占全市总成交的近 4 成。此外，成交过万套的区域还有黄陂区 10739 套。而排在末位的汉南区成交量甚至不及光谷单盘数据，各区表现差异化明显，成交集中度有所上升。

东湖高新区表现突出，赶超往期成交较高的洪山区。东湖高新区规划兑现速度快，政策倾斜支持力度大，供需两旺，区域前景被普遍看好。 2021 年上半年，东湖高新区是全市供应量最大的区域，在5、 6 月进行两次商品住宅集中销售， 5 月 29 日 6 盘同开整体去化达到75%; 6 月 26 日 7 盘同开 6 盘售罄，行情较好成交跃居第一。

成交项目中，光谷中心城绿地光谷星河绘在上半年陆续推出了 10 栋住宅房源，屡开屡罄，最终成为 2021 年上半年武汉新房住宅网签销量TOP1 楼盘，网签量达 2080 套。后起之秀的左岭板块中海光谷东麓网签 1399 套，位居区域第二、全市第五。关山板块旭辉千山凌云网签 1017 套，紧跟其后位居区域第三。

总体来看， 2021 年上半年武汉楼市成交呈现出持续增长稳步上行的行情，新房销量创近年同期最高。二季度信贷额度紧张，短期影响市场节奏，但需求仍然存在。下半年，调控政策持续加强、房贷政策收紧、热点区域因区施策等新形势下，交易量增速或将放缓。

整体市场供应量稳中有增 新增供应规模创同期新高

据 58 安居客房产研究院统计， 2021 年上半年武汉共发放商品房销售许可证(预售证+现售证) 558 张，批准销售面积约1367. 94 万㎡。其中，预售证 542 证，现售证 16 张。批售面积环比 2020 年下半年下降35.17%，同比 2020 年上半年上涨73.83%。整体来看， 2021 年上半年武汉楼市供应放量，入市房源总量超 12 万套。

就趋势而言， 2021 年上半年，武汉楼市延续去年年末翘尾热度，整体行情持稳，1- 2 月受传统春节影响小幅回调后， 3 月“小阳春”快速上行至年内高位， 4 月延续高位波动， 5 月微降高位回落进入阶段性疲软， 6 月受进一步加强新建商品房销售全过程监管新规实施影响，取证条件与次数更严格规范，新入市房源缩量幅度略大。上半年整体供应力度符合预期，取证项目中，新建商品住宅项目共计 460 个，占比82.44%;纯新盘 46 个，占比8.24%。

区域结构层面， 2021 年上半年武汉楼市供应量最大的区域是东湖高新区，批售面积181. 52 万㎡，占比13.27%;其次为黄陂区批售面积150. 23 万㎡，占比10.98%;再次是蔡甸区批售面积143.01 万㎡，占比10.45%。尽管批售面积前三区域中，仅 1 席位于中心城区，但整体供应规模中心城区略高于新城区。东湖高新区强劲发力位居首位，洪山、汉阳等热点区域也紧跟步伐，供应规模均超 100 万㎡。

总体来看， 2021 年上半年武汉整体市场供应量稳中有增，新增供应规模创同期新高，且位居全国新增供应TOP10 城市榜首。深度分化行情下，东湖高新区因区施策试点商品住房集中销售新模式效果相对理想，后续在热点区域组织集中销售将成为一项常态化的措施。楼市下半场已开局，市场前行势头稳健，预计 2021 下半年市场放量将更加理性。

安居客房产研究院中部分院总监陶乐表示：“ 2021 年上半年，‘房住不炒’长效机制下，武汉楼市政策面亦缓慢趋严，整体向规范化、标准化发展，积极贯彻‘稳地价、稳房价、稳预期’调控部署。土地市场响应‘两集中’供地新政，整体表现活跃同时相对平稳理性。新房市场热点区域落实商品住宅集中销售，一张房票只能登记一个楼盘，刚需购房者的心态从焦虑逐步回归平静。供销两端均稳中有增，更趋均衡。下半年，预计武汉房地产市场仍是‘稳’字当头，土拍规则或将进一步细化，热门区域新房供应量有所加大。在信贷政策收紧、热点区域因区施策常态化形势下，交易量增速也将放缓。武汉市场将日渐理性，后市趋稳，对于刚需用户将是不错的购房机会。”

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