在住房租赁市场迈向存量资产时代的当下，如何通过精细化运营提升资产价值，成为众多投资者和机构关注的焦点。
在南通，有一个曾经被遗忘的角落——园林佳苑。这里曾是一片闲置的国有资产，地理位置尴尬，周边交通不便，商业配套匮乏，对面是墓园。然而，正是这样一个被许多人视为“烫手山芋”的项目，却在百瑞纪集团的手中焕发出新的生机，打造出一个备受瞩目的青年人才公寓标杆——濠享家·窝趣轻社区，并且在短短4个月内实现从“零入住”到“满租状态”的华丽转身。这一转变，不仅是国企与市场化运营机构优势互补的典范，更是一次政企合作破解存量资产运营难题的生动实践。
初遇:挑战与机遇并存
濠享家·窝趣轻社区项目以满足当地青年人才的居住需求，由南通市崇川国有资产运营有限公司为深入贯彻落实崇川区“梧桐树下”人才公寓供给三年行动方案出资，百瑞纪集团则负责前期调研、建设改造、后期运营等环节，双方共同打造。该项目拥有230间房间，套内面积在20至40平方米之间，配备独立卫浴、开放式厨房、空调、洗衣机、冰箱、油烟机等现代化设施，公区还设有健身区、影音区、会客区、娱乐区等配套设施。
园林佳苑由于特殊的地理位置和复杂的环境因素，建筑交付多年始终空置，资产、投资、运营三方均视为“烫手山芋”，决策踌躇不前。面对这个“烫手山芋”，百瑞纪团队经过调研考察，紧抓崇川区“梧桐树下”人才公寓发展机遇，提出“城市资产价值投资及综合服务”方案:以最小改造投入激活存量，打造崇川区最年轻活力的轻社区人才公寓。
该方案既顺应城市人才安居需求与政策导向，又以目标客群倒推产品定位，实现收益长期稳定;同时，百瑞纪集团提供调研、设计、改造、运营等全链条专业服务，为国资方创造持续价值。经多轮评估，崇川国资决定委托百瑞纪全面操盘，国企方则提供资源支持与政策保障，双方优势互补，共塑合作范例。
当百瑞纪集团窝趣运营团队在接手濠享家·窝趣轻社区项目时，面临的第一个挑战就是如何改变租客对这片区的第一印象。
文化破冰:城市死角成为人才高地
针对濠享家·窝趣轻社区毗邻历史墓园墓地的特殊情况，百瑞纪团队没有选择回避，而是决定正面应对。百瑞纪团队通过深度文化挖掘与采取服务体系升级，既尊重历史文化，又消除租客顾虑。
第一，门店向租客强化政府背书，突出与社区管委会的联动优势;第二，门店实行“管理者同住”制度，店长和管家24小时驻场，确保安全;第三，建立三重安防体系，夜间巡逻覆盖全时段;第四，精准定位医护人员、党员、高校学子等对墓地敏感度较低的群体，提供专属服务，以此优化客群结构，提升入住率。
通过文化价值重塑、安全保障强化和精准客群运营，该项目成功将潜在劣势转化为特色优势，形成差异化竞争力。
交通与生活:从“不便”到“便捷”
解决了心理障碍后，交通和生活配套的问题接踵而来。项目周边没有公共交通，也没有超市、菜市场等商业设施。百瑞纪团队迅速行动，与美团单车合作，在项目周边设置了共享单车停放点，方便租户短途出行;与优点出行公司合作，引入了实时公交车站点，解决了租户的中长途出行需求;同时，还为租户安装了电动车充电桩，进一步完善了出行配套。
生活配套方面，百瑞纪团队通过走访周边商家，整理出了一份详细的商业服务清单。与超市、菜市场达成合作，为租户提供在线下单、配送到店的服务。这一创新举措不仅解决了租户的生活需求，还提升了项目的吸引力。
运营成效:从低谷到满租的逆袭
在营销策略上，百瑞纪团队运用用户思维，精准定位目标客户群体。针对年轻人和医院医生等特定群体，团队制定了针对性的营销策略。例如针对医护人员等特定群体，团队制定了灵活的租赁方案，了解到医生的工作时间不规律，门店提供了24小时的管家服务，确保医生们随时都能得到帮助;针对学生群体，门店推出“高校学子专享计划”，除了租房补贴券，公区设置了共享自习室，夜间安排管家值班，为考研、实习学生提供安静的学习环境和应急帮助。
在百瑞纪集团的精细化运营下，濠享家·窝趣轻社区实现了从低谷到满租的逆袭，项目团队用实际行动证明了他们的专业能力。这一成绩不仅得到了投资方领导的高度认可，还吸引了南通电视台、崇川新闻等官方媒体的采访报道，区委主要领导更是半个月内连续两次到项目调研指导。
合作模式:国企与市场化机构的“完美合作”
百瑞纪集团与南通崇川国资的合作模式，是国企与市场化运营机构优势互补的生动体现。国企在资产把控方面具有天然优势，能够确保资产的安全和稳定;而市场化运营机构则在灵活运营和创新模式方面更具优势。百瑞纪集团通过全链条运营体系，从项目筹备、IT赋能、人才输送、项目招租、运营服务等多环节提供专业服务，成功解决了项目运营中的诸多难题。
这种“国企把控资产+市场化团队攻坚”的模式，既发挥了国企的资产优势，又弥补了其在灵活运营、创新模式等方面的不足。国企可以专注于常规项目的稳健运营，确保资产安全;而通过引入市场化运营团队攻克特殊瓶颈和专项难题，实现了资源的最优配置。
濠享家·窝趣轻社区的成功运营，为住房租赁市场存量资产时代提供了宝贵的经验，在存量资产时代，运营能力的精进成为资产价值提升的关键。百瑞纪集团通过精细化运营和用户思维，成功扭转了项目的困境，实现了存量资产价值增值、投资回报优化和租住体验升级的三重目标。
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