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房地产开发常见的招标采购策略

2020-10-12 13:46 · 稿源:站长之家用户投稿

房地产开发常见的招标采购策略

在房地产开发中,招标采购一项非常重要的工作,在与建筑商签合同之前,你需要经过思考与规划,制定相应的招标采购策略。招标采购策略必须在项目早期阶段决定,这将有利于整个开发过程,并创建坚实的起点。简单来说,招标采购就是完成商品和服务购买的方法,而这个方法取决于你的环境、商业计划和总体目标。

让我们深入了解房地产开发常见的招标采购策略。

房地产开发有不同的招标采购策略。招标采购策略的选择对项目的成功至关重要,因此明智的选择是项目盈利的关键。

可供选择招标采购策略主要有三种,具体如下:

- 总承包(传统方法)

- 设计和建造

- 施工管理

在选择招标采购策略之前,我们首先要了解这些策略的定义是怎样的:

总承包(传统方法):

该方法涉及将设计和施工流程分开,由开发商指定一个设计团队来完成设计,然后与建筑承包商单独签订合同,从而完成建筑工程。开发设计的责任在于开发商(和设计师),承包商全权负责施工活动。这个方法仍然是建筑施工中最受欢迎的招标采购策略,主要是因为开发商保留对设计的控制权,这种方式在很大程度上为业界所理解。

设计和建造:

这个方法就像它的名字所暗示的那样。承包商负责设计元素和建造。开发商提供一组需求,承包商提供如何实现这些需求的计划和规范。

施工管理:

类似于传统方法,将设计元素和施工要元素分开。开发商将指定一个设计团队来完成设计,然后开发商将指定一位施工经理来管理施工阶段,这可以直接在开发公司内部进行,也可以外包给专业施工经理。

这意味着在施工期间,施工经理将较小的施工工程包放在一起,并与专业供应商或分包商签订合同,从而完成特定工作,有可能产生数百个不同的施工包和合同。

这三种招标采购策略的优缺点:

总承包(传统方法):

采用总承包的好处有很多,这也是它成为最佳招采策略之一的原因。 这种方法最大的好处是,设计和施工流程分开确保项目质量。在承包商为建造而投标之前,开发设计将会最终定稿——这意味着你知道你将得到什么。这不是说这是一种不灵活的设计和建造方法。设计可以修改,说明书可以在投标后更改——就只是一开始对最终产品有更清晰的愿景。

成本应该一开始就固定下来,这为客户提供确定性——他们始终保持对设计的控制。这种招采方法的缺点主要与时间有关。房地产开发流程是预先加载的——在设计元素上投入大量时间。如果你需要快速构建,那么经过设计、招标和建造的方法可能太过耗时。即使你向承包商提供不完整的计划,如果计划更改太多或计划不太明确而无法在早期做出决定,这反过来会导致延误、额外成本和冲突。 

此外,成本可能会更高——因为数量由设计决定,而承包商在价格管理上没有多少灵活性。

设计和建造:

设计和建造的优点往往抵消传统承包招采方法的缺点。 设计和建造是快速施工的一种方式,承包商往往应该规定固定的成本或保证的最高价格,为客户提供确定性。还有单一接触点——这创造更流畅的沟通渠道,能够避免争吵。 

最终,这为客户提供最低风险,客户能够列出一组要求,然后让承包商对这些要求负责。然而,这种招标采购策略的缺点是,最便宜和最快的招采方法不一定总是最好的。现在承包商对削减成本感兴趣,可能会降低材料的数量和质量。承包商需要盈利,设定可能旨在削弱竞争对手的最高价格——因此利润率将会很低。

同样,这可能导致僵化。一旦开始,如果你要求修改设计,承包商可能会申请巨额罚款——无论是在价格上还是在时间上。

施工管理:

这种招采方法最适合有经验的开发商,他们或许有较大的内部团队或在处理复杂项目上有经验。建筑工程的每个部分都被打包和招标,因此在开发商和许多不同承包商和分包商之间许多合同,目的是完成项目。

这样做的主要好处是节省成本。通过对建筑工程各部分进行竞争性招标,你知道你将得到最优惠价格。开发商还将保留对质量最大的控制,与其他两种方法相比,这个方法能在整个开发过程中以最小的代价做出更改。

然而,这是最耗时和管理最紧张的过程。开发商将花费额外的资金聘请一为施工经理,因为可能有大量的合同落实到位,出错的可能性变得更大。

房地产企业如何选择最佳招标采购策略

就像房地产开发问题的许多答案一样,一切需要视情况而定。 选择房地产招标采购策略的标准将取决于你的经验、承包商的经验和你所承担项目的类型。房地产开发的招标采购方法所涉及的决策类型非常复杂。它要求及时提供质量信息。因此,如果你一开始就对项目性质有固定想法,并且这种想法可能不改变,那么传统的承包应该是最好的方法。

然而,如果你正在从事更有试验性的工作,你可能更需要雇佣一名经验丰富的施工经理协助,特别是在成本对你来说很重要并且你有经验的情况下。如果你需要固定成本,那么设计和建造可能更为舒适,但如果你想要质量高于价值,那么你可能会想要对所用材料和技术的性质有更多的控制。

因此,房地产企业在选择招标采购策略时,需要衡量不同的因素,然后做出最适合自身情况的决定。

结语

无论你选择哪种招标采购策略,你和你的合作伙伴都将拥有大量需要管理的信息、承诺、活动、资源、可交付成果、检查和保障措施。任何沟通方面的障碍都可能引发延误和成本。由于房地产开发是基于项目的业务和招采(分包),使用8MSaaS 电子招标采购等现代化电子招采系统来支持项目管理和基于项目的招采,你取得成功的几率将会大大增加。

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