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疫情风暴下的长租公寓,压力当头如何共度时艰?

2020-02-05 13:59 · 稿源:深响公众号

声明:本文来自于微信公众号 深响(ID:deep-echo),作者:周楷,授权站长之家转载发布。

返京的头天晚上,秦嘉接到了租住小区不允许返京人士入内的消息,考虑再三,他决定改签机票,并与领导沟通了特殊情况——根据其公司规定,相关人员需在 2 月 3 日前返京,并居家隔离至少两周,期间需远程办公。

秦嘉的遭遇不是个例。尽管今年春节假期已被延长,但回家探亲的务工人潮依然陆续迎来回城时刻,而此时,不同社区对待返城人群的不同策略,使得很多人的返工之路增添了不确定性。同时,更多人因为家乡防控疫情而采取的交通管制、封城等举措暂时无法离开。

各种因素交织,都市中的庞大租房群体步入尴尬处境:租客返程遇阻、房东租金可能落空、平台夹在二者中间需要做好平衡。麻烦的是,租客、房东、平台诉求各不相同,短期内激增的突发状况考验着每一个人的耐心,不满很快出现。

近几天,部分个人房东主动为租客减免房租的善举登上新闻,与个人房东相比,背负巨大成本的长租公寓平台却无法轻易做出减免房租的决定。一时间,社交网络上充斥了租客对长租公寓平台的吐槽。

与许多行业一样,重资产运营、对资金要求极高的长租公寓行业也受到了疫情带来的影响:租金减少,成本不降,原已紧绷的现金流继续承压,整体面临较大的生存压力。

当前,长租公寓仍处爬坡期,尚未行至拐点,疫情带来的挑战对行业是一次大考,没有人能独善其身。如何平衡好用户诉求和企业生存所需,极度考验平台能力和智慧。

渡过难关,需各方携手。

租客、房东、平台众生相

这几天,一位主动为租户减免半个月租金的深圳房东林女士成为大众关注的焦点,新闻报道显示,林女士为九栋共 1200 户租户减免半个月租金,约 80 万。

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这个非常之时的善举收到诸多赞誉,林女士之所以能快速决策,主要在于其拥有旗下物业的所有权,无需支付房屋租金,成本相对较低。公开报道显示,林女士从 1993 年开始就到深圳打拼创业,并在早期购买了这些房子,如今,其一年的租金收益约在 2000 万左右。

目前,公开报道中主动为租客减免房租的个人房东并不算多,如林女士一样主动减免租金的,大多是坐拥多套房产、资本雄厚的个人房东,减免房租对这部分房东而言压力相对较小。

受疫情影响,许多租客遇到特殊情况无法如期返城,租住的房间处于空置状态,因此,减免房租是租客的普遍诉求。受个人房东主动减免房租的影响,许多租客也对长租公寓平台发出了同样的呼吁。

对于房东是否应主动减免房租,社交网络上存在不同的声音,一些人认为,在这个特殊时刻,房东应该减免房租,降低租客空置成本。但也有声音认为,房东自己也要背负房贷压力,不能对其进行道德绑架。

围绕房东是否应主动减免房租的讨论仍无定论,但作为房东、租客之间的平台,长租公寓们被寄予了很高期望。

过去几天,多数长租公寓平台因未能满足租客的房租减免期望而招致了不少批评,不少长租公寓用户在社交网络上吐槽平台,少数用户还表示平台不减免房租将会遭到用户抵制。

与个人房东相比,长租公寓们的行动确实显得相对迟缓,但这并非没有原因。

首先,与个人房东相比,长租公寓平台房东、房客规模巨大,所涉极广,做决定前需审慎调研;其次,与其他行业一样,受疫情影响,长租公寓正面临比较重的生存压力。

近段时间以来,有关疫情对餐饮、旅游、影院等重线下行业造成打击的消息层出不穷,与这些行业类似,同样重线下的长租公寓也正遭遇疫情黑天鹅带来的挑战。

一般而言,春节返城对于房屋出租市场是一个比较重要的业务高峰期,在已经过去的 2019 年,长租公寓恰逢经济寒冬,许多企业生存艰难,原本指望 2020 春节开年的一波小阳春回暖,却先等来了疫情。

  • 受全民“战疫”和假期延长影响,人口流动急剧减少甚至停滞,没有人来,意味着没有租金收入;

  • 受疫情影响部分房源空置,在没有收入的情况下,公寓企业还需支付给房东租金、员工薪资以及办公等成本支出;

  • 各种意外因素叠加,租客违约情况加重。

因此,疫情中,整个住房租赁行业都受到波及,而长租公寓因其商业模式特点进一步承压,尤其对于中小公寓企业而言,面临的已不是利润问题,而是企业存亡问题。

但是,身为为用户提供服务的平台,长租公寓们也必须回应用户的关切,并不能简单以自身承压而回避应当承担的责任。在生存、发展与用户诉求间如何平衡正考验着每一家长租公寓运营方。

舆论危机、生存压力下,长租公寓如何才能度过难关?

行业不能承受之重

一直以来,长租公寓都是一门需要干苦活、累活的生意,无论是已经赴美上市的蛋壳公寓、青客,还是自如、魔方,亦或是以地产公司为主导的万科泊寓、世联行、融创,手里有房是做这门生意的前提。

不过,大部分长租公寓并不真正拥有物业,而是充当个人房东与租客间的中间机构。平台从个人房东手里收房后,按照标准统一装修、提供统一服务,再将房间与服务打包提供给租客。对房东而言,长租公寓的客源更加稳定;对租客而言,长租公寓的产品和服务更加标准化。这也是近几年国内长租公寓行业能够快速发展的市场环境。

但从商业模式的角度来看,长租公寓平台们赚钱不易。

房租是长租公寓成本结构中最大的一块,根据蛋壳公寓在招股书中披露的信息, 2019 年前 9 个月,租赁营业成本占比高达89%, 2017 年、 2018 年的数据是77.9%和81.2%。同样,青客 2019 年前 9 个月,承租费用占到总运营成本的77%。考虑到平台在装修、获客、服务搭建、技术、团队上的其他支出,单纯通过房租价差短期内无法打平成本,亏损仍是行业主题。

近三年,蛋壳公寓累计净亏损41. 57 亿元;规模更小的青客最近三年累计亏损9. 62 亿。长租公寓的盈利可能建立在通过标准化流程、提高运营效率降低运营成本,并通过品牌效应降低获客成本上。在优化用户体验的同时逐步提升运营商的收入结构及利润空间,是一门典型的长期生意。

而如前文所述,长租公寓当下生存压力加大,中小公寓企业已面临存亡问题。行业头部公司家底相对厚一些,但开销也大。

公开数据显示,目前,蛋壳公寓房间数突破 43 万、青客房间数在 10 万左右。每个房间背后都是需要给付租金的业主,能够推算出,平台月支付的租金数额巨大。在疫情爆发的特殊时刻,人口流动变慢,新增租客量急降,进项减少,同时员工、租金等成本仍需照常承担,长租公寓平台承受的压力可想而知。

为此,平台必须采取自救措施。最近,多位投资人公开表示(企业求生法则),企业活下最重要,关注现金流是核心方法,节流是第一要务。对于长租公寓而言,支付给房东的房租是最大支出,因此,一些平台联系房东争取免租。

一份广为流传的蛋壳公寓内部文件显示,蛋壳公寓从大年初四开始电联业主寻求免租金支持。

蛋壳公寓内部文件截图,图源网络

随后,在 2 月 3 日晚间,蛋壳公寓公布了疫情期间对全体租客的补贴政策,具体包括疫情最严重的武汉地区,针对因疫情无法返回的租客,暂定返还一个月房租;武汉地区以外的租客可享受与当地政府公布的延期返工天数相同天数的免费延住或租金返还。

由于前期在业主端争取房租减免而租客端没有动静,蛋壳公寓被指责“两头赚”,从蛋壳公寓最新的动作可以看出,其策略是先争取房东支持,再援助租客,执行上的时间差让外界造成误解,但在整个行业内,蛋壳公寓是为数不多推出了覆盖全部租客租金减免策略的平台,也是其分散式领域内首家公开发声的品牌企业。

此前,集中式公寓企业魔方针对武汉门店租客,及湖北籍租客也推出了 2 月份房屋租金减半,或租期顺延一个月的政策,符合条件的租户可任选其一。

疫情中,蛋壳公寓第一时间启动安全告知、启动武汉公益爱心房源提供为医护人员、与业主协商减免租金用以补贴给租户的做法,体现了行业头部玩家的责任和自觉。

事实上,减免租金对任何一家长租公寓平台都不是易事。仍以蛋壳公寓为例,在该份被泄露至网络的内部文件中显示,在北京、上海、深圳、杭州四座城市,愿意减免房租的房东占比在12%,比例并不高。

同时,据招股书显示,截至 2019 年 9 月 30 日,蛋壳公寓账面现金及现金等价物(包含现金、存款及受限资金)为 23 亿,而在今年 1 月 18 日上市后,蛋壳公寓还募集到了超1. 49 亿美元。从账面来看,蛋壳公寓的资金储备还是相对充足的,但目前疫情仍在持续,房屋租赁市场多久能够恢复暂不明朗。

蛋壳公寓租金减免策略覆盖全部租客,是冒着一定风险作出的决策。

疫情之下,著名投资人朱啸虎对创业公司们的建议是,一定要严控成本,死卡现金,最少要保持假设没有任何收入的情况下 6 个月的现金,最好有 12 个月,根据这个来倒算成本。“跪着也要活下去,熬过去就是春天!

长租公寓同样如此,蛋壳公寓期望房东免租并相应补贴租客的举动,目的也在于压缩成本、保持现金流,提升企业生存的安全性。尽管源于信息传递的偏差导致负面舆情爆发,但对蛋壳公寓而言,这是保证企业生存的前提下,尽量降低各方损失、符合逻辑的做法。

最近几天,蛋壳公寓股价呈上涨趋势,股价稳定在13. 5 美元上下,从资本市场的反馈可以看出,蛋壳公寓的做法得到了理性的认可。

经过五年发展,长租公寓的体量已经十分庞大。身系众多房东、租客的利益,提高生存的安全性长租公寓平台才能继续正常运转,最大程度维护房东、租客的利益,而不至于发生暴雷事件,造成无可挽回的损失。

疫情之下,无论租客、房东还是平台,没有人是赢家,在负面影响不可避免的既定事实下,如何尽快度过危机,将损失降到最低是行业及上下游更应该关注的问题。

在长租公寓的商业模式中,租客、房东和平台是三个最重要的参与方,彼此利益捆绑,让其中任何一方为全部损失买单都会导致对方无法承受,最终对体系造成失衡风险,并不利于行业持续发展。

疫情发生是每个人都不愿意看到的事情,面对挑战,清晰界定权责、合理承担责任,才是解决问题的真正之道。

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