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链家“断臂求生”阻击爱屋吉屋 租房管家时代来临?

2015-03-20 11:15 · 稿源:i黑马

江湖讨论说丁丁租房是链家地产为了阻击爱屋吉屋采取的大招,如果此话当真,爱屋吉屋何以让链家地产使出如此招数?

先说说爱屋吉屋是怎么快速崛起的。2014年3月爱屋吉屋成立并快速上线移动租房应用,其经营模式和链家地产、我爱我家一类中介主要差别在两个方面:a. 爱屋吉屋无门店;b. 爱屋吉屋采取经纪人高底薪+定额业务奖励机制;以上两个措施推行后的结果是爱屋吉屋能够推出上海免佣金,北京佣金减半的服务,直击佣金高痛点,快速吸引了大量C端用户,另一方面其薪酬政策吸引了相当多经纪人迅速从其他中介或其他行业加入爱屋吉屋,再加上基于移动互联的房源搜索、验证、管理使得爱屋吉屋迅速成为一个房源丰富、佣金低、体验优越的租房平台。

这些优势使得爱屋吉屋在一年内取得极快发展,融资方面爱屋吉屋一年做了3轮总额近亿元美金的融资,爱屋吉屋建立了一个1500人的团队,在业绩方面,据一个同行分享的数据,爱屋吉屋在上海租房市场中有近30%的市场份额,更夸张的说法是爱屋吉屋北京12月最后一周的成交量是我爱我家全月的总额。以上数据准确性暂难以核实,但足以体现出去门店化,依托于移动互联网和创新的经纪人合作机制的爱屋吉屋,在租房经济中,打开了全新的格局。

受爱屋吉屋冲击影响,我爱我家渐进式地跟进了北京的佣金减半,官方虽然并未明确表态,但业务人员均已形成了佣金减半的共识。眼看着链家地产成为被新模式革命的最受影响对象,其租房业绩也受到明显冲击。

此次链家地产采取佣金全免事实上成为必然选择,主要基于以下原因:

转化率亟待提高是关键。(参考下图)链家租房高昂成本换来海量真实房源以及海量C端客户,受竞争对手佣金减半影响,转化率迅速降低,打破盈亏平衡点,链家租房业务迅速亏损并规模急剧扩大——困境产生:链家收更高的佣金(100%),却只能拿到更少的市场份额,固定成本居高不下,亏损产生并迅速扩大。免佣金可产生的积极效果为:a. 直接冲击了原有被瓜分的C端市场,重拾品牌和领导者市场地位,迅速扩大用户量。b. 基于现有的海量库存,转化率迅速提高,虽然钱没赚到,但赚到了客户和市场份额。

链家断臂后市场如何变化?——租房中介淡出历史,租房管家成新常态

不出意外的话,爱屋吉屋、我爱我家在北京市场将迅速跟进佣金全免政策,于是有趣的事情来了——小米模式真正在租房行业出现了:0毛利,羊毛出在猪身上,猪在哪里呢?现在我们开始找猪:

房屋租赁中介业务免费化成为必然选择之后,房屋租赁管理成为新业态,各大中介及租房创业公司深挖租房经济中的增值服务价值链,包括:装修、金融服务、管家服务、二手房买卖中介业务。

传统租房中介价值链:

租房管家时代价值链   

图中红色字部分均为涉及到新形态的价值链,核心为一方面中介、经纪人未来将提供包括定制化装修、搬家、wifi、保洁等多重增值服务,定价权也将转移给中介机构,房东与中介不再是单纯的委托出租关系,而是委托房屋管理及收益权再分配关系。

租房装修:标准化装修(自如有家)+ 轻量级定制化装修。租房市场早已进入买方市场,租客(80、90后)追求更优质的居住体验,在这个大背景下,经营标准化公寓出租的自如有家、优客逸家、蘑菇公寓迅速成为消费者热捧的选择,田园风格的装修设计、干净整洁的设施、周到的wifi/清洁服务,听起来就这么美好。但自如式N+1(改造后多出一个房间)的标准化公寓也面临制约因素:与房东一次性签约3-5年,必须允许打隔断,全盘重新装修,特定的房屋选择,这些限制性条件使得自如模式仅获取了不到整体租房市场2%规模的份额,剩下98%将释放巨大产能空间——轻量级定制化装修。

未来,不论是链家、我爱我家还是爱屋吉屋都将切入为租客提供定制化轻量级装修的服务,在相当多租房场景中,制约一个房子出租效率及租金的很大原因来自于房屋的一些不良状况:墙面脏、缺桌椅、缺小家电、窗帘风格不合适、某个开关坏了,等等,租房中介作为专业机构和海量客户,在供应链方面能拥有极大的成本优势和较高的实施效率,为租客提供定制化轻量级装修将大幅提升房屋出租效率以及租客体验,由此产生的成本将转化为租金溢价加到房租中。中介机构也可由此获得收益。

管家式服务:提供搬家服务、标准化的免费wifi、定期保洁、24小时响应上门维修等增值服务。

金融服务:押一付三小白领钱不够?——年化18%,可全额贷款,年化预期年利息收入可达1000元;为房东提供基于房屋产权和收益权的其他金融服务也有很多拓展空间。

二手房交易准备:靠租房业务获得的海量真实房源及与房东建立的稳定关系可以形成一个优质数量可观的二手房房源数据库,在租客端可形成巨大的买房人群,价值链再次得到延长。

房屋转售后的家装是不是又延长了价值链?!

总结一下,随着租房中介业务逐渐成为免费的基础性服务,租房管家时代将迅速来临,有着海量真实房源、已有装修等产品供应链资源、金融服务生态、二手房交易生态等等,重造后的租房经济价值链将成为新常态。

让我们期待中国房产经济继续沿着链接租房免费化、搜房二手房0.5折、家装惊爆价666元/平的巨大变革浪潮中前进吧,在巨头都不得不牺牲既有利益变革的时代,也是创业公司入局挑战原有市场的绝好时机。我们持续关注房产领域的创新模式和创业机会,欢迎和各位交流探讨。

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