对于房地产公司来说，一个项目能不能赚钱，在拿地阶段就已经决定了大半。而决定是否要拿一个项目，根本决定因素就是预测能否赚钱，不赚钱是不会做的。问题是怎么做预测呢？这就要靠“土地投资测算”了。

土地投资测算分为速测和详测（也叫静态测算和动态测算）

速测是收入和成本简单相减，评价指标为净利润率。速测实用、简洁，但是只能预测项目的利润空间有多少，并不反映资金使用效率，主要用于房地产公司投资开发部门获得地块信息后迅速判断地块价值，及时响应政府邀约。

01 单次速测，效率低下

速测虽然简单，但测算前要先设置好土地成本、各业态建造成本、销售物业成本、各业态售价等很多个测算因子，一次测算生成一条结果，对应一个净利润率。

通常，是在Excel里面把模板和公式先设置好，然后手工设置因子的值，由Excel计算出结果。

但是，在Excel里面一次只能为每一个因子设置一个值，你不知道要怎么设置这些因子，才能一次性计算出一个符合要求的结果。

所以，你只能靠经验，甚至靠猜测，设置一次，计算一次，结果不符合要求？重来一遍，如此反复，直到刚好“碰”到合适的结果。

是不是觉得很繁琐？也很不科学？

没错，这是房地产公司土地投资速测的最大痛点。

通过Excel手工测算的方式，效率非常低下，完全靠经验和运气计算，存在非常大的投资风险。

02 批量速测，精准筛选

解决这个痛点的思路也很简单：

一次性为每一个因子设置多个可能的值，由系统自动测算出所有可能的结果，然后你再从结果中筛选出想要的数据。

这个思路可以通过建设“线上测算平台”来实现。

一个因子如果设置多个可能的值，多个因子综合测算出来就是成千上万条结果。

通过线上测算平台，所有的计算都是在服务端进行， 1 分钟可以快速测算出 1 万 5 千多种结果。

然后，你可以按照不同的查询条件组合查询测算结果，在结果中基于净利润率等核心指标筛选出针对地块更适合的5- 10 个方案。

最后，以结果为导向，逆向筛选出符合要求的特定方案及对应参数。

通过这种方式进行速测，好处多多。

可以把握投资先机，整个投资估算过程从超过 10 天压缩到1、 2 天完成，能够及时答复政府邀约，避免机会流失。

可以量化投资风险，能够遍历各种因子可能性，从成千上万种结果中筛选最佳方案，同时通过平台可以提高计算准确度，避免投资失误。

可以提高一线公司竞争力，围绕选定的方案倒逼各部门探索参数极限，减少无效沟通，提高决策效率。

03 模板公式，直接使用

那么，平台该如何建设？原来保存在Excel里面的模板和公式怎么办？

其实，任何一款主流的BI工具都可以用来搭建这个平台，也支持模板和公式导入到BI里面使用。

关键的问题是：一些公式里面的Excel函数，很多BI工具不能够兼容！

只要有一个不兼容，就会增加很多的改造工作量，甚至无解。

例如，不兼容的常见函数有Sumif、EOMONTH、IRR、EDATE等。

如果不用导入，直接利用Excel原来的模板和公式呢？

是的，这种方法就是完美的解决之道。

Smartbi以“真Excel”为特色，报表使用Excel作为设计器。模板和公式直接复用，不存在导入不兼容的问题。

04 详测版本，性能提升

速测没有考虑资金的时间价值，而房地产投入资金多，开发周期长，仅靠速测是不够的。因此每个地产公司需要一套Excel测算报表模拟项目整个开发过程，计算各节点投入、回款、现金流、利润、内部收益率等财务指标，也就是详测。

详测比速测复杂得多，一套Excel测算报表包含 20 多张报表，上 10 万条公式。

这些公式交叉引用，逻辑复杂，重新配置和开发都很困难，而且还无法动态更新。

因为公式太多，测算一次要一个小时以上，效率极低，还很容易卡死。

在这种情况下，更加需要一个线上的测算平台来实现。

项目测算人员通过【集团输入页】设置标准，提高填报效率，再通过【测算输入页】选择测算标准，填写项目基本信息，即可进行详测。系统会依次输出各张测算报表，点击相应的报表菜单即可查看。同时，可以保存不同版本的测算结果，快速对比。

基于Smartbi建设的线上测算平台，单次详测从 50 分钟压缩到 30 秒！

而且，上 10 万条公式直接复用，还可以动态更新！

上 10 万条公式，如果需要导入到平台，肯定是无法完全兼容的。

对于详测来说，Smartbi使用Excel作为报表设计器的优势更加明显。

05 数据大屏，运营监控

项目投资测算的结果数据，利用Smartbi提供的可视化工具制作成数据大屏，可以作为一个管理标尺应用于后续的项目运营管理阶段，跟踪投资收益与计划达成情况是否有偏差。

房地产项目投资数额巨大，项目建设周期长、牵涉面广、所含工程项目多，靠盲目投资是不可能达到预期经济效益的。特别是目前房地产企业处于激烈的市场竞争中，要在竞争中求生存求发展，只有对项目进行详细、可靠的投资测算，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可行性。而一个方便快捷、性能强大的线上测算平台，便是房地产企业进行投资测算的强有力保障。基于Smartbi的线上测算平台已经在多家房地产公司的投资开发部门投入使用，取得了立竿见影的效果。