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直播带动跨城购房 西双版纳出现“反向买房”投资

2024-02-06 17:21 · 稿源: 36kr

西双版纳购房热增,跨城成交占比超六成。

“西双版纳买房的人又开始多起来。”这座位于云南边陲的小城逐渐吸引了越来越多外地人购房,直播卖房模式的兴起也再次带动了版纳的跨城成交。

西双版纳住房和城乡建设局统计数据显示,2023年前 十个月,新建商品房销售面积168.34万平方米,同比增长50.9%;销售金额125.83亿元,同比增长69.4%,销售面积和销售金额增速均位居云南省第 一。其中,住房消费州外人士占比超过80%。

快手理想家公布的全国购房季数据显示,2023年下半年,平台整体跨城成交房产量占比20%左右,西双版纳跨城成交房产量占比超过六成。

快手理想家东北区域负责人何安曾透露,全国购房季活动开始后不久就有6个大连客户在版纳购置了房产。在黑龙江广播电视台“版纳已成东北第五省?”直播节目上,快手理想家西双版纳合作房产机构负责人姜小白介绍,“版纳的房产市场从11月起进入旺季,约十几万人来到了西双版纳。”

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黑龙江广播电视台“版纳已成东北第五省?”直播节目截图

姜小白还称,在版纳售楼处现场,许多客服都是视频签约,还有大部分签约客户是在直播上看完房直接下的定金。快手理想家房产主播@大连李校长也表示他的许多客户,都是线上订了一套,来现场又追加一套。

自2018年、2019年来,版纳以四季如春的气候、森林覆盖率超过80%的健康环境、相对低的购房门槛、以租养贷等优势,逐步接替三亚的购房需求,尤其是东北人南下的购房需求。

起初,绝大部分人在版纳购房是看准了当地的气候环境,用做康养旅居。但现在越来越多普通人在投资环境和投资心理转变后,对比认为部分房产仍是实现资产保值增值更简单更合适的方式,也出现了让人意外的现象,在目前的房产市场环境下,还有不少人反向而行,在版纳“反向买房”投资,希望资产保值。

直播卖房跨城联卖带动异地购房

除了版纳跨城成交房产量占比甚至超过六成外,快手理想家数据还显示,2023年8-10月,平台有跨城客户成交的城市数量超过80个,跨城成交规模月均超过10亿。

这源于直播卖房模式的特有形态,打破了时间空间限制,打通异地购房线上通道,缩短决策链条和购房成本,让开发商将客源拓展到了全国。快手理想家以此探索形成了“跨城联卖”模式,由客源主播、机构方和房源机构方共同协作完成卖房,同时保障线索安全,提高用户跨城购房效率和便利度。

为了满足跨城购房需求,去年底,快手理想家联动开发商、机构和主播发起全国购房季大促活动,带来了1888元异地安家礼金券和666元购房礼金券,以及特价楼盘、摸奖福利等好礼。

直播卖房的跨城联卖模式加上全国购房季跨年跨城大促优惠,带动了以版纳为代表的跨城购房。

姜小白说:“在直播卖房出现前,房源信息就是靠一小部分圈内的人去传播,影响力太小。而且购房者也很难相信。但现在快手上有许多专业房产主播,通过短视频和直播能够更加直观地展示房源和周边环境设施,让有购房意向的人无需实地考察也能提前全面了解情况,以便做出更准确的判断。”

以版纳为例,版纳主要承接的是康养、旅居需求,希望为养老做准备的人不占少数。过去,姜小白在线下承接过一些老年客户,但由于老年客户本身沟通成本较高,加上子女忙于工作或者不在身边,想要看房买房属实不易。但现在,他们会和子女一起通过快手房产主播了解版纳房子的情况,减少了信息差。

而跨城联卖模式的“直播选房、一键咨询、地接保障”的一条龙购房流程,也能让消费者感觉异地看房的安全和便利度有保障。

@大连李校长介绍,全国购房季期间,一对62岁一直观看李校长直播的大连退休夫妻,看到大连版纳跨城联卖看房团活动后,就跟着到了版纳,原本是打算旅游,但体验5天民风民俗后,对环境和服务非常心动,回去便线上交了定金房款;还有一对60岁的哈尔滨退休夫妻,看了@大连李校长直播,正好热销楼盘稀缺户型临时放出一批房子,前后共20多天完成跨城成交。

“版纳房子价格不贵,很多人都买得起,环境也好,东北的冬天太冷了,去那边猫个冬,再回来特别好。”作为东北人,过去和亲戚朋友提起在三亚有房,全家过年去猫冬,是一件谈资,通过李校长在版纳买房的大连人林先生表示,“现在我喝酒的时候可以讲,我在版纳有房子,也是喜事儿,是有点优越感的。”

还有大连的王先生一家,原本计划在三亚买房过候鸟生活,但考虑到海水污染等问题,将目标转向了版纳。“我每天看李校长直播,他们正在推一个楼盘,一看整个小区环境,整个配套设施,周边机场、医院,一些公共设施也比较近,我觉得这个小区,就挺适合我们的,加上车位一共50多万,就全款下单了。”

“在冬季作为租房也好”,王先生还去到版纳实地考察了环境,“10月份以后,租金什么的,我感觉挺可观的。”

“进,可以有收益,退,可以养老旅居”

在版纳的州外购房中,除了旅居康养需求,让人意外的是,还有一半是资产保值,甚至增值的投资需求。

“版纳现在房价大概六七千,七八千,三亚的房价是3万左右,后者首付就需要五六十万,而这在版纳已经可以全款买一套两居室。”

姜小白总结,版纳承接三亚的购房需求,因为环境相似、购房门槛更低、租售比更高,还可以租养贷。“版纳月供在2000元左右,月租金在2500元以上,12月开始到次年3月会更高,两三居室可以租到6000-8000元,平均下来,租金基本上可以覆盖月供。”

李校长也给客户算一笔账,“版纳以7500元为均价来计算,购置一套两居室的房子大约需要50万,首付8-10万块钱,每月还贷1900元左右,不会有资金压力。”

“西双版纳发展”公布的数据显示,2023年,西双版纳的平均月租金2601元,同比涨幅20%左右。

这意味着,如果分期买房,付完首付后,基本不用考虑还贷问题,甚至还有盈余。

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来自大连的刘女士,通过李校长30多万全款在版纳买了一套房,她本身除了大连自住房外,基本都是出于资产保值增值的心态在购房。

“我在大连买房后,依然一直看李校长直播,因为希望从他那里随时获得房产方面的信息”,刘女士认为跨城购房是一个决策成本非常高的事情,不然早就在三亚买了,“之前想了解外地房子和环境比较麻烦,现在看直播或者短视频,边看边聊,相当于人在那里了一样。”

刘女士在线上定房后,去了一次版纳,感觉气候各方面很舒服,生活节奏比较慢,人的状态也比较好,跟大城市里不一样。“最重要的一点是房子的租售比比较高,即使不想自己住,把它租出去还是可观的。”

刘女士分析,“版纳的租房市场淡旺季比较严重,但总体算下来,租金回报率大概最 低5%,好的时候,大概能达到7%、8%。”

租金回报率,是指年租房获得的租金收入和购房成本的比值,是判定房产是否值得投资的重要指标。国际标准认为,租金回报率在5%以上的城市,是有价值购买出租的,租金回报率在3%以下的城市,则不适合。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年国内重点50城租金回报率上升0.01个百分点至1.95%。分等级城市来看,由于分母的房价回调,2023年一线城市租金回报率为1.8%,同比回落0.06%;二线城市租金回报率为1.89%,同比上升0.02%;三四线城市租金回报率为2.42%,同比上升0.13%。

国内租金回报率自2020年起已经连续下滑3年,2023年止降微升,意味着依靠租房获取收益的可行性有所改善,但改善幅度甚微,整体租金回报率仍处于偏低水平。

不过,像版纳这样“三四线城市+旅居康养”城市的租金回报率却在其中相对突出。再加上现在投资环境不如人意,普通人投资心理走向保守后,许多人做出了像刘女士一样的反向购房投资选择。

“投资,谁都想多赚钱,我也比较喜欢冒险做一些高投资高收益投资,但这两年真的确实没少踩坑,尤其是买金融理财。”“虽然房子现在降价了,但如果要在我的总体投资中,我认为房子还算好,毕竟房子存在,现在再跌,还能跌到哪里去。”

“进,可以有投资收益,退,给自己老人养老的。”和刘女士有同样想法还有林先生,林先生在大连有两套房,也是基于资产保值增值的心理在版纳买了房。

“我也不炒股了,其他理财我也不投了,就买房子,出租完事儿。即使将来没有什么投资的价值,过去住也行。”过去,林先生晚上没事就看电视或者打麻将,现在他经常看看李校长直播打发时间,了解房产市场变化,感觉挺有营养。

“投资不一定有回报,但花50万买套房子就收租金,有回报,最后还有一套房子在这里,躺平,不用担心股市、投资波动。”

林先生去版纳考察房产市场后发现,“过年这几个月,月租金可以涨到1万,租金少的时候,一个月一千六七百,不多。但就算一年收2万的租金,也比50万放在银行利息多,现在利率2个点都不到,一般低风险的货基、债基也是3个点上下。”

李校长在一线城市的客户和他算了一笔账,“北上广深核心区域一套价值1000万的房子,如果置换成版纳20套房,按照平均月租金2601元计算,每月租金收益5万左右。”

和很多对房产市场悲观的人观点不同,林先生认为版纳房产说不定还有升值空间。“版纳环境确实适合康养,我研究过养老项目,随着口人老龄化逐渐明显,这个市场空间很大,不是所有城市都能和版纳一样,现在房价跌到一定程度了,过几年就不知道是不是这个价钱了。”

“买在我楼上的是长春的退休老两口,手里有点积蓄,每个月有退休金,然后买了58平的小房,没事俩人还出去旅游,挺好。稳定的生活大家都挺向往。”

不过林先生也强调,“我是这么认为的,不代表所有人。”

去年,原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏也曾表达过和林先生一样的观点,在被问及西双版纳的房子是否可买时,孟晓苏建议,如果有闲钱,要去旅游度假的地方买房,不光能住还能保值增值。

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龙江地产专家陶汉强调过风险,“以旅游、康养为核心价值的房产价格波动远大于普通住宅。普通人首先是满足个人需求,如果有养老或者短期度假需求,就规划好旅居房产的利用率,例如当地托管公司,同时也不要希望房价能有翻番的增值,要理性看待这个问题。”

“最 好是有至少150万的资产,或者原住地有房产,才能上版纳买房。”李校长建议。

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