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合生缦云:二批集中供地土拍落幕 北京购房五大结论

2021-10-15 17:43 · 稿源:站长之家用户

2021 年的北京楼市拿地规则,和以往有些不同,采取集中供地、集中拍地的方式——今天,我们就从土拍“玩法”,大胆推测一个最佳的入手时机。

先来回看今年 5 月时,北京首批供应的 30 个住宅地块,截至目前有20+已面世,其他的也将在近期陆续开盘销售。

对于有购房需求的人们而言,近阶段完全可以借着第一批次全面开盘的“时差”,获得和开发商谈判、议价的权限。

这个周期时效有限,也就是说,如果想要以更高的性价比入手,当下是一个难得的买房风口期。

如果等到日后银行放贷、政策压力纷纷上线的时候,恐怕要付出更大的代价了。

结论一:项目纷纷入市,地产从卖方市场转变为买方市场,购房人拥有更大话语权,获得与开发商谈判的黄金机会,刚需刚改多看多选,悠闲甄选房源。

8 月 30 日,北京市规划与自然资源委员会发布了第二批集中供地公告,共挂出 43 块宗地。

东城、西城依然无地,远郊区的延庆、密云需求量小,暂无供应;本期的供地大区是:朝阳( 11 宗),房山( 5 宗),昌平( 4 宗),海淀( 4 宗)。

相比第一次供地,对于购房者而言,位置大多更加偏远。对于开发商而言,进货价和售卖价再次锁死(有 18 宗地仍受套内“90/70”户型限制),利润空间被进一步压缩。

同时,第二批次已经开拍的地块,有了一个新变化:

直接要求配建保障性租赁住房——本期供地受到一系列强限制,也使三环内改善型住宅均存在公租房等相应短板,看好内城的购房者将很难从中做出最心仪的选择。

结论二: 10 万+改善型、豪宅购房需求选择面缩窄,供地土地性质多样,共有产权、公租房普及化,重视纯质社区的购房者需擦亮眼睛,妥善选择。

北京第二批集中供地土拍落幕,原计划出让 43 宗地,实际只有 17 宗成交,仅占比 4 成, 26 宗地块将转入下一次集中供地。

北京土拍流拍率高达60%,与 5 月首批集中土拍相比,开发商拿地热情明显降低,仅有不到 30 家房企参与报名。

从成交土地综合溢价率仅有3.96%也可看出,除海淀京昌路、大兴黄村、昌平东环路共产房 4 宗地触及价格上限外,现场竞拍的另 7 宗地最高溢价率为房山拱辰地块的8.15%,像西三环周庄子地块仅获一轮出价、溢价率1%即落锤,海淀永丰 2 宗地溢价率也未达到上限。

另有 5 宗地提前以底价成交。全天的竞拍过程,均波澜不惊,开发商普遍举牌意愿不足。

这也不难理解,利润低、资金压力大,直接削弱了开发商拿地的积极性。另一方面,开发商拿地普遍追求高周转、快速回报,导致大面积段、高端改善盘的供应减弱。

伴随着第二批次供地不会再有纯商品房地块的现状,在接下来的市场局面中,高品质的纯商品改善盘将成为“稀有物种”。

结论三:新拍地块利润稀薄,开发商需高周转快速去化平衡融资成本,受限价影响,高品质纯商品住宅产品将缩减,供应持续减少。由于市场拿地热情的削减,政府也在考虑供地的节奏和削减数量,以避免大量流拍。从另一个层面来讲,也是减少了未来的潜在供应量,造成高端住宅数量的稀缺。

豪宅置业选择缩紧情况下,哪几个区域值得一看?

1、 朝阳公园豪宅区 单价突破 20 万,适合土豪人群置业;

2、东三环国贸片区,旧改项目,园林小,适合享受都市便捷生活的城市新贵。

3、分钟寺片区,距离国贸 5 公里,车程 15 分钟, 5 公里内 16 座公园,有“国贸后花园”之称。

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分钟寺区位图

分钟寺片区为 19 年新入世的地块,着重介绍,地块整体规划面积达1. 7 平方公里,是三环内城唯一“先规划后发展”纯质宜居地块,也是CBD与“城市公园环”的唯一交汇处,将全面享有约 45 万方林海、 5 公里内 16 座公园。

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分钟寺区位图

地块已经引入了海淀六小强首师大附中模范校,将打造九年一贯制公立“模范校”,同时将享有旗舰商业、高端医疗等高定级配套资源;

在内城,最稀缺的还有自然资源, 10 号线分钟寺站贯穿地块,教育、商业、医疗、轨道交通、生态均具有较好竞争力,未来发展潜力巨大。

区域内产品多为200㎡及以上的高品质大平层产品,分钟寺区域大有可能成长为 15 万+、 20 万+的内城绝版地块。

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分钟寺配套图

大家如果对房产有保值、增值的额外期待,首选“潜力股”分钟寺。

结论四:分钟寺区域位置及资源俱佳,国贸后花园,为三环唯一先规划后发展区域,享有环线优势和配套优势,值得一看。

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分钟寺地块由合生创展拿地,联合金茂、世茂共同打造高端住宅区,目前,分钟寺区域内在售新房中调性最高、产品力最强的当属合生操盘的合生缦云项目,作为合生创展的缦系新品,很有看点——

合生缦云产品层面有几大亮点:

1、紧邻3. 5 万㎡生态公园和 45 万㎡城市林海,形成了从外到内都纯粹的改善型宜居环境

2、约3. 3 米上限层高,折叠优越采光与视野

3、突破性设计,约6. 6 米宽幕横厅

4、270°环幕阔景,静享极致风光

5、约 100 米楼间距,普通住宅近 3 倍采光时长

6、还原诗意生活场景,约 5400 平社区园林

7、约 1400 平星际会所,折叠需求全面满足,延伸家的空间,每个楼栋下均有约 200 平楼宇泛会所

8、 4 大M+科技系统, WELL金级预认证

6、无边际服务, 15 分钟日常维修响应

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缦云的整盘配套、户型设计、精装质感,以及物业服务、资源配置等等,都称得上是全国市场范围内的高端标杆。合生把缦云这样的“顶配”产品,放在北京这样的全球级中心城市的核心地带,无论在区域内横向比较、还是放眼整个市场,都是绝对稀缺的首选。

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现阶段入手缦云,也是未来高姿态入住内城的绝好机遇,机不可失。

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结论五:合生缦云项目紧邻3. 5 万㎡生态公园和 45 万㎡城市林海,分钟寺C位,拥有缦系产品独特价值,独树一帜。

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