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用“庞氏骗局”空手套5亿,这些「长租公寓」有多坑?

2020-09-03 16:39 · 稿源:运营研究社公众号

声明:本文来自于微信公众号运营研究社公众号(ID:U_quan),作者:套路编辑部,授权站长之家转载发布。

最近在抖音上刷到一条新闻,有家长租公寓按 4300 元的租金从房东那边收房源,再以 2800 元的价格把房子租给租客。

长租公寓亏钱做生意,给租客、房东撒钱,这是什么骚操作?

没想到几天后我就刷到了事件后续:这家公司跑路了……

有的租客刚交了一年 35000 多元的房租,才住了三天。结果现在中介跑路了,房子即将要被房东收回,自己的租金也打了水漂。真是应了那句“人在家中坐,祸从天上来”。

视频里有人做了统计,受影响的房子一共有 11391 套,中介估计卷走了五六亿。

我上网查了下,发现最近暴雷的长租公寓有点多,光是这一个月就有好几家倒闭、跑路了:

更夸张的是,在今年 2 月到 4 月之间,就已经有 16 家长租公寓暴雷了,倒闭原因要么是资金链断裂,要么是高收低租。

图片来源:微博

那么究竟是什么原因,导致如此多的长租公寓在最近密集暴雷?所谓的“高收低租”又是什么情况?

今天就让我们一起来扒一扒,这些长租公寓到底给我们租客埋了多少坑。

01

一个月 7 家暴雷,长租公寓有多坑?

我仔细研究了下新闻,发现最近暴雷的这些长租公寓,其实都是因为“高收低租”的运营模式暴雷的。

高价从房东收取房源,转头再把房子低价租给租客。

租客看上去捡了个大便宜,实际上里面全是坑。

1)“高收低租”的长租公寓有何猫腻?

租客想要从这些长租公寓手里低价租房,其实都是有条件的,要么一次性付清一整年的房租,要么和金融机构签约,贷款租房。

比如@每日经济新闻 就报道过,杭州的巢客公寓在和租客沟通房租的时候,会提供月付、季付、年付多种选项,而最划算的就是年付了,折算下来每个月能省好几百块。

图片来源:每日经济新闻

很多租客看到年付如此优惠的价格,就毫不犹豫地选择直接付掉一年的租金,毕竟一年能省 7200 元。

虽然看上去是租客占了便宜,但是一旦长租公寓跑路,自己付的几万块租金就打水漂了。之前上海岚越公寓暴雷,就有不少租客中招,损失都是五位数。

某长租公寓维权群

这时候可能会有人说了,自己按月付房租,钱都在自己手里,这样总不会被骗了吧。

这些公寓照样有办法从你身上捞钱。

他们会和金融机构合作,如果有租客既想要低价租房,又不想一下付掉一整年的房租,可以和贷款平台签合同。

租客看上去是在按月付租金,实际上是在按月还贷款。而另一边贷款平台早就把一整年的租金打给长租公寓了。

这样一来,一旦长租公寓暴雷跑路,房子被房东收回,租客们最后自己没地方住,还要还贷款。

而且很多刚工作的年轻人本来就没什么存款,万一手头周转不过来,来不及还贷,甚至还会影响征信。

今年 4 月份,就有 20 多名长沙美丽屋的租客,因为这个情况“误上”了征信黑名单。

2)中间商不赚差价,盯上了本金

这些长租公寓原本是靠做中间商赚差价,现在却冒着现金流断裂的风险,“高收低租”做赔本的买卖,这到底图个啥?

其实这些人根本看不上那点差价,而是盯上了你的本金!表面上看这些公寓都是在负债经营,实际上暗地里已经捞了大笔现金。

前面提到,这些长租公寓在和租客签订合约的时候,都会通过各种方式,诱导租客按年支付租金,或是和贷款平台签约。这样一来,长租公寓能立马拿到一整年的租金。

我们简单算笔账,就能大概知道这些长租公寓有多黑了

假如按照每套房子对外 3000 元的月租来算,租出去 100 套,中介就能收到 360 万租金;租出去 1000 套,能收到 3600 万;如果 10000 套就是 3.6 个亿啊!

相比之下,公司按月支付给房东的那点租金几乎可以忽略不计。

明眼人都能看得出来,总是高价收房,低价出租,早晚要倒闭。但这些长租公寓并不担心,因为只要手头有现金,就能继续撒钱收房源。

公司只要不断有新的房源进来,不断有新的租客交钱,就可以继续运营下去。这么一看,还有点“庞氏骗局”的味道?

但“庞氏骗局”终究会有暴雷的一天,毕竟租客就这么多。

等到之后新租客越来越少,长租公寓没有新的租客来交钱,最后肯定会资金链断裂,要么破产倒闭,要么公司跑路。

等大家发现的时候,长租公寓的办公室早就人去楼空。

而这些长租公寓就算被立案调查,或者被定性为诈骗,也奈何不了他们。毕竟从表面上看,他们都是在经营公司,只是资金链断裂了。你总不能不允许人家经营亏损倒闭吧?

所以很多租客、房东只能自认倒霉,走上漫漫维权路……

02

长租公寓:年轻人的“第一坑”

今年这么多的长租公寓暴雷,我其实一点也不例外。

实际上,长租公寓从一开始,就是一堆在悬崖边上反复横跳的“危险企业”。

1)今年的长租公寓,频繁暴雷是必然

上面提到暴雷企业很多都是有“高价收房,低价出租”的骚操作,遇到疫情就暴雷似乎并不意外。但实际上,即便很多正规的长租公寓也是在玩一个危险游戏。

为什么这么说呢?

① 长租公寓的利润率太低了

现在市面上的长租公寓模式主要有两种,一种是集中式,一种是分布式。

分布式:以自如、蛋壳为代表的互联网长租公寓

集中式:主要是万科铂寓、魔方公寓等地产开发商、物业机构

所谓分布式,像自如、蛋壳这种企业向“散户房主”去租房,装修一番再租出去,本质上相当于一个二房东在赚差价。

而集中式则是由房地产公司、物业集团将某一个区域内的正片房产,统一装修出租,租客相当于直接向房主租房。

但不论哪个模式,都不赚钱。

据《2019 年租赁住宅行业白皮书》显示,国内 20 个重点城市中,公域租金回报率只有 1%~3% 。

网上有业内人士透露,企业想要保证盈利,要保证租房率在 90% 。而像今年这样,在疫情的大背景下,租客数量、续租率都在下降,这么薄的利润根本不足以维持长租公寓的运营。

② 扩张模式是个巨坑

当然,对于房屋所有权在自己手中的集中式长租公寓来说,生意不好只是有限度的亏损,但对于自如、蛋壳等互联网长租公寓来说,退一步就是悬崖。

这与互联网长租公寓的模式有关。

上面已经说了,自如、蛋壳这种企业是一个赚取装修溢价和服务费的二房东。

本身是一个“轻资产”、“轻负债”的模式,但他们的扩张模式却给自己埋了个巨坑。

举个例子吧,假设有一套 6000/月 的三室一厅,长租公寓装修一番改成四室,租出去一个月收回 8000 元,自己能赚 2000 元。

这家公寓想要扩张,但本金不够,怎么办呢?

就疯狂加杠杆,通过现金贷模式“套现”。

简单来说,就是让租客和贷款平台签下合同,租客按月还贷款,可以一次性从贷款平台拿到全部现金。(PS. 很多网友都表示自己并没有得到的特殊提醒,就签下了贷款协议)

这样,长租公寓手里的钱本来只够付 100 套房 1 个月的房租,一下子就能通过金融机构预支 12 个月的钱。

一部分放进资金池保证每个月交租给房主,更多的钱去租更多的房子,再通过同样的方式便可以套出更多的钱。

但问题就在于,一旦遇到特殊情况,资金池里的钱不足以支付房主房租时,长租公寓就暴雷了。

现在在疫情的大背景下,长租公寓的扩张困难,现金贷模式“套现”也就困难。租客退租、房屋空租、房东房租、运维成本……这些都得花钱,现金流一花完自然就暴雷。

2)我们该如何避坑?

那么我们该如何避坑呢?

① 疫情下,集中式公寓优先

从最近几个月的事件来看,租客们最惨的情况莫过于:

明明签了一年合同,也交了钱,但公寓暴雷后却被房东赶出房子。

当然,这种情况基本上都是出现在分布式公寓。因为租客签的合同对象是和二房东——长租公寓,房东也是受害者。

在疫情大环境下,没有哪家互联网长租公寓能保证自己不出意外。

所以,为了避免陷入“钱花了,没房住”的窘境,最好选择魔方、泊寓这种集中式公寓。在这种模式下,公寓运营方要么是自己有产权,要么是房东全权委托,当公司资金出现问题甚至倒闭,租赁合同仍然有效。

如果实在没有合适的集中式公寓,也要尽量选择自如、蛋壳这头部企业。

② 签合同,一定要关注是否包含现金贷

前面已经讲过,很多长租公寓公司为了扩大资金池去跑马圈地,往往会通过各种手段引诱用户签贷款协议。

比如使用贷款房租更便宜,甚至直接将贷款协议放到不起眼处,让用户在不知情的情况下签约。

在这种情况下,一旦公寓暴雷就会出现很多麻烦。比如预交的房租退不了,你停止交租后影响个人征信……

③ 不要签太长期限

最后是签约时间。

很多长租公寓为了能一次拿到更多的现金,往往会给年限更长的合同优惠。比如:

一间房月租2300 元/月,按季度租2100 元/月 ,半年租的话是1900 元/月,年付则只需要1700 元/月 。

不少用户都会选择更划算的年租。

如果你能保证稳定住满期限,在长租公寓不暴雷的前提下,问题不大。但如果中途改租退房,在今年各大公寓现金流紧张的情况下,退租难度一定拉满的。

03

结语

看到这里,你发现长租公寓这个行业,堪称鱼龙混杂。

在这些暴雷的企业里,有正规企业疯狂利用“现金贷模式”跑马圈地,因经营不善进而暴雷;也有黑心商家恶意割韭菜,套现后就跑……

但让我们无奈的是,就算这些“劣币”被淘汰,行业情况也很难得到根本上的改变。

因为不管是黑心商家套现、还是公寓过度扩张暴雷,都是以小博大一本万利的生意,没有官方的强力管控很快就会有新的“劣币”出现。

最终的受害者,永远都是我们这些处于弱势的租客们。而我们所能做的,只有谨慎再谨慎,小心再小心。

所以最后,我希望你能将文章安利给身边的朋友,让他们也避免踩坑。

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