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上海钱智金融信息服务有限公司:房贷利率下降,意味着什么?

2023-07-17 14:15 · 稿源: 站长之家用户

6 月 20 日,上海钱智金融信息服务有限公司从中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心获悉, 1 年期贷款市场报价利率(LPR)为3.55%, 5 年期以上LPR为4.2%,均较上月下降 10 个基点,且为去年 8 月以来首 次下调。

实际上,从 2021 年下半年以来,央行的货币政策不断放宽,降息、降准频频落地。

2021 年 7 月、 12 月:降准。

2021 年 12 月 20 日:一年期LPR利率下调5BP。

2022 年 1 月 17 日:一年期MLF利率和 7 天OMO利率,均下调10BP。

2022 年 1 月 20 日:一年期LPR利率下调10BP、五年期LPR利率下调5BP。

2022 年 4 月 25 日:下调金融机构存款准备金率0. 25 个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。

2022 年 5 月 20 日:LPR利率再度下调15BP。

2022 年 8 月 15 日:调低MLF利率和 7 天OMO利率,均下调10BP,超出市场预期。

2022 年 8 月 20 日:LPR利率再度下调15BP

值得注意的是,本次LPR调降是“预期之内”。因为 6 月 13 日央行下调了一年期中期借贷便利(MLF)操作利率 10 个基点,而LPR通常是在MLF利率基础上加点形成。那么什么是LPR,什么是MLF?

MLF全称中期借贷便利(Medium-term Lending Facility),是中央银行提供中期基础货币的货币政策工具。简单理解,MLF就相当于央行向商业银行、政策银行发放的贷款,但需要符合一定要求才可向央行申请。银行通过MLF向央行借款的时候,需要提供一定的担保品。MLF合格的担保品主要为国债、央行票据、政策性金融债、地方债、高等级的信用债等优质债券作为合格质押品。

央行对MLF借款的资金用途有要求,引导银行加大对小微企业和“三农”等重点领域和薄弱环节的支持力度。MLF和逆回购一样,都属于央行的重要政策工具,有利于推动市场利率调整,降低实体经济融资成本。

LPR全称贷款市场报价利率(Loan Prime Rate),LPR不是央行直接发布,而是由具有代表性的银行(报价行)根据本行对优质客户的贷款利率,以公开市场操作利率(主要指MLF)加点形成的方式报价,得出LPR初始价格,再由央行授权全国银行间同业拆借中心根据各报价行给出的LPR初始价格计算出LPR,之后各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。现行的LPR包括 1 年期和 5 年期以上两个品种。

房贷利率再次下降

业内专家普遍认为,LPR下降将对降低实体经济融资成本、提振市场主体信心、促进信贷有效需求回升发挥积极作用。

上海钱智金融信息服务有限公司认为,LPR下调有助于降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本,支持信贷有效需求回暖,是“推动经济持续回升向好的一批政策措施”的一部分。

另外,一般情况下,房贷利率与 5 年期以上LPR挂钩,即住房商贷利率=LPR+一定的基点。在此次LPR下调后,所以这意味着居民住房商贷利率将再次下降。

那么此次LPR下调,房贷能少多少呢?

以苏州为例,LPR下降前首套房贷年化利率4.1%,LPR下降后首套房贷年化利率4.0%。若商贷额度 100 万元、贷款 30 年、等额本息还款方式来计算,此次LPR下降 10 个基点,月供减少57. 83 元,累积 30 年月供减少2. 08 万元。

LPR降了,房贷月供何时开始降?

6 月 20 日LPR下降,是不是意味着我的月供将会减少?从什么时候开始减少?

据《金融时报》记者回答房贷选择的是以LPR为定价基准浮动。那么我们的房贷执行利率将跟随LPR的下降而下降。但具体什么下降时间根据房贷利率重定价日决定。

例如,有不少小伙伴重定价日是每年的 1 月 1 日,那么明年 1 月 1 日起,将开始享受到今年LPR下行所带来的月供减少利好。也有一些朋友选择以贷款发放日的每年对月对日为重定价日,如 7 月 1 日,那么你的月供从 7 月开始就要下降了。(以上测算均假设今年内 5 年期以上LPR将继续保持不变)

所以,房贷选择的是以LPR为定价基准浮动,到了重定价日,房贷利率将以重定价日最近一个月相应期限的LPR为新的基准进行重新定价。

上面说的是以LPR为定价基准浮动情况,如果选择的是固定利率,月供和利息有变化吗?如果房贷选择的是固定利率,那么此次 5 年期以上LPR下降对你没有任何影响,利息支出依旧不变。

购房者在买房时,有固定利率和LPR浮动利率两种选项,因此,并不是所有“房贷一族”都能享受到降息带来的“政策优惠”。对于存量房贷客户来说,购房成本是否下降,还要看贷款购房者具体选择的还款方式。

房贷利率再次下降的意义

业内专家普遍认为,此次LPR下降,有利于促进实体经济信贷成本、经营主体融资成本和个人消费信贷成本稳中有降,提振市场主体信心,有利于稳投资、促消费、扩内需、加固经济基本盘。

1 年期LPR报价较大幅度下调,会直接带动消费贷等短期贷款利率下行,有助于促消费,这也是当前提升经济增长动能的主要发力点。 5 年期以上LPR下降后,存量房贷和新增房贷利率都将继续下降。房贷利率下降,住房消费者负担减轻,有助于提振居民住房消费意愿,也有助于扩大其他消费和投资。

上海钱智金融信息服务有限公司认为,无论 1 年期还是 5 年期的降息,都将会刺激市场,减轻市场的观望情绪,并且银行还会降低企业贷款的定价,减少实体经济的融资成本,提振融资需求。

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