联合办公,可别全挂了啊!

2019-03-28 08:44 稿源:投资界  0条评论

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“联合办公行业不能全挂了啊,我们希望一起和同行发个声音,推动行业健康发展。”一位联合办公从业者如此感慨。

巧合的是,前几日,优客工场创始人毛大庆撰文写道——联合办公正在闯关。

2018 年,共享办公总共吸纳了约 50 万平方米的写字楼空间,是 2017 年的 3 倍。不过,高歌猛进之后,从 2018 年下半年开始,联合办公行业开始“发烧”了,裁员、关项目、资金链断裂等负面的声音笼罩整个行业。

有人说,联合办公正在重蹈共享单车的覆辙。这个行业到底出了什么问题?投资界(ID:pedaily2012)采访了多位联合办公从业人士,从他们的描述中,可以发现——这个行业正在经历一场史无前例的阵痛。

人心惶惶,危机潜伏。“ 2019 年,我会告诉自己不要犯一个错误,就是不要急躁。”一位联合办公行业的创始人告诉投资界(ID:pedaily2012),“既然有一座金山摆在面前,为什么要急于一时之利呢?”

一轮融资膝斩:

联合办公行业入冬先兆

程路是国内一家大型联合办公企业的项目管理人员,他近日刚刚办好了离职手续。

“去年下半年开始突然就不行了。”回忆过去一年的发展时,他说道。身边的同事也已经相继离职,据程路描述,去年下半年开始,北京很多中心地段的办公楼里都出现了整层退租的现象,包括国贸等区域的退租率攀升。

程路将这个情况归结于“大环境不好”。“很多互联网公司都在裁员,整栋退楼,而且租户对成本更加精打细算了。”程路说,公司的租金收入迅速下滑。

最早的联合办公裁人风波始发于 2018 年年末,当时有人爆料 36 氪正在裁员,其中氪空间裁员比例20%,大约涉及百人。这一数字也得到了一位氪空间内部人士确认。WeWork、优客工场、纳什空间等头部企业等也相继被爆出裁员、资金紧张的问题。

而WeWork的融资“失利”,被认为是联合办公行业入冬的一个先兆。 1 月 8 日,软银资本原本计划投向WeWork的 160 亿美元突然下调至 20 亿美元。当时媒体用了一个非常形象的词描述这次交易——膝斩。

“现在头部的几家企业,除了刚拿到融资的WeWork之外,其他几家都没钱了。”程路说,“WeWork也裁了 100 多人。去年开始他们就在打低价策略,现在也快吃不消了,有可能会提价。”

赵军不久前从氪空间离职,他在离职前就知道公司正在准备下一轮融资,其中有歌斐资产和另外一家投资机构,但具体金额尚未披露。目睹了联合办公这几年狂飙猛进,赵军深切体会到这个行业对现金流要求很高很高。

难以承受之重:

4000 元的工位半价出租,烧钱抢占CBD

如今的行业动荡,可以说是此前依赖资本输血急速扩张埋下的恶果。

成本高于价格,这种违背市场经济规律的恶性商业竞争,已经把联合办公行业拖入亏损的漩涡。

“我们看好这个行业,它也是办公行业未来发展方向,但是借助资本的力量盲目扩张,仓促决策,导致企业运营成本高企仍是这个行业有待解决的问题。”一位联合办公行业市场部人士表示。

为了抢夺市场头把交椅的位置,联合办公企业采用了互联网烧钱式打法。一方面不惜以高价抢地,同时推行低价策略抢占市场,甚至大幅提高中介佣金来抢夺客户。

《每日经济新闻》报道显示, 2018 年中期,氪空间曾不断被曝出以高于市场价30%的价格向开发商拿项目,数位离职员工对此消息的真实性予以认可。“如果预见到大环境这么不好,我们当时可能就不会拿这么贵的楼了。”赵军说道。

另据香港《南华早报》报道, 2018 年,氪空间花 664 万港元租了香港华懋轩尼诗道 1 号One Hennessy的 7 层楼,每平方呎平均租金超过港币 80 元,单个工位价格约 10000 港币/月。而就在一个月前,氪空间刚刚拿下位于北京国贸CBD核心位置的中海广场写字楼。“拥有更多的CBD核心物业,能让氪空间走的更加坚实。”是氪空间当时对外声称的核心发展战略。

克而瑞持续监测的 50 家品牌商中,其中 10 家头部企业的 2018 年新增联合办公空间数量都高于 2017 年。其中,扩张最迅猛的是纳什空间。 2018 年,算上超级办公项目,纳什空间新开网点数高达 162 个,新增运营面积 31 万方,运营总面积达到 100 万方,成为联合办公首家运营面积突破百万方级别的企业。

2017- 2018 年克而瑞监测的头部 10 家联合办公企业新增空间数量(单位:家)

在攻城略地抢物业的同时,联合办公行业的价格战已经如火如荼。 2018 年,WeWork、优客工场先后完成最新一轮融资。紧接着,氪空间推出“感恩节·暖冬”活动,宣布旗下分布在 6 个城市的 12 个联合办公社区,最低可至五折,这是国内联合办公行业首次出现如此大力度的补贴。

对于租用联合办公的用户,WeWork中国也在部分新社区推出“租一年赠一年”的优惠,相当于五折促销。

恶性竞争导致的恶果就是市场畸形发展。“他们的租金成本,不算上装修费用的话,每个工位可能要 4000 元,但是每个工位 2000 元左右就租出去了。”程路透漏某大型联合办公企业的运营策略实际上是在疯狂“烧钱”。

为了抢夺租户,获得中介资源,部分联合办公企业将经纪人的佣金上调到25%,比行业平均佣金水平10%高出一倍多。这笔多出的费用,也累加在了联合办公企业的运营成本里。

只是,不同于互联网行业的烧钱大战,联合办公行业不是靠补贴烧钱就能打倒对手。

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