长租公寓的罪与罚

2018-12-08 11:40 稿源:懂懂笔记公众号  0条评论

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来源:懂懂笔记(ID:dongdong_note)

作者:懂懂本尊

近日,随着某长租公寓平台方宣布从 12 月 1 日起,“按时”取消了今年 8 月 20 日做出的相关承诺,很多消费者的无奈与无力感也随之弥漫。但是,这里面的千头万绪、盘根错节,似乎又不是一个“涨”字所能概括。

尽管该平台随后回应会继续完善价格管理体系,维持租金相对合理稳定,全国九城租客续约价格平均涨幅不超5%,但仍然有许多消费者表示不买账。

有网友说,若按照官宣的“合理”涨幅计算,再过一两年就真的租不起房子了。

不过,这年头销售二手车的平台都说不赚差价;出租二手公寓的平台都说没赚到钱。那这些平台究竟是在做什么生意?

几乎在同一周,深圳及广州等地也有部分当地长租公寓平台,悄然抬高了新约与续约租金。在懂懂笔记走近其中几家长租公寓平台后,发现里面的故事还真是不少……

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品牌抢市场抬租金,公寓承租成本并不低

“对于消费者而言,涨租绝对是坏事,但是平台也很无奈。”

赵瀚(化名)是其中一家本地长租公寓的高管,在一片叫苦声中,他对懂懂笔记表示,近年来长租公寓的平台运营成本不断攀升,导致不少企业难以为继。为了维持项目的正常运作,平台涨租是不得已的手段。

而他参与经营的长租公寓平台,在过去三年时间里并未真正实现盈利。

在赵瀚看来,如若不采取涨租的措施,相信过不了多久之后,他所管理的这个本地长租公寓平台,也该完蛋了。

这是一个充满矛盾的市场。在普通租房者眼里,便宜房子越来越难租到,因为房源都被平台通过批量承租(再用普通材料简装)掌控在了手里;业主也不满意,自己的房子被长租平台买断几年,虽然省了一些装修成本,但是当初的月租递增太少,完全跟不上目前的市场涨幅;长租平台也在叫苦,称利润太薄、成本太高,行业竞争也太激烈……

听起来,这买卖真的有些拧巴!

“其实做长租公寓就是为了盈利,大家并不是慈善组织。”

尽管长租公寓不断涨价,消费者都表示不能理解,但赵瀚和管理层依旧决定,从元旦起所有房源均涨租一成。他告诉懂懂笔记,很多租客认为长租公寓乱涨价,已经让大众无法承受,甚至提出租金价格应该以保障工薪族基本居住条件为前提,他对此感到不可思议。

在他看来,即便是有上市企业背景的大品牌,也都无法长期以补贴、亏损的方式维持较低水平的租金价格。长租公寓作为互联网+项目,在宣传推广期过后租金都要上涨。

“而且,承租的房源成本,也并没有消费者想象的那么低。”赵瀚表示,曾有租客质问他们,平台旗下房源是批量承租和装修的,租金成本、装修成本应该很低,但是租金为什么这么高?

他透露,事实上有不少长租公寓品牌创立时为了争夺优质房源,开出的租金价格都很高,目的就是为了吸引房东将房源托管给平台。这样一来,房源的租金价格自然就水涨船高。

“我们也有类似的经历,算是哑巴吃黄连吧!以赤尾附近的商住公寓房源为例,当初三十平米的单房租价基本在 2000 元左右,经过各平台一顿哄抢,很快就喊到了 2500 元。”他告诉懂懂笔记,大家通过这样的“哄抬物价”所抢占的承租房源,成本都不低。

而海量房源在承租之后,都需要平台方进行简单装修。即便使用批量采购的便宜装修材料,每间单房的装修成本也会在一万五千元以上。

“这样的长租公寓,每间月租三千元租出去,是没赚头的。”为了进一步降低承租成本,避免与大平台直接竞争,张瀚和部分当地平台都逐渐放弃了热门区域的商住房源,转而寻觅临近地铁口,且租金便宜的城中村,将整栋楼改造成为长租公寓。

然而,这种做法虽降低了经营成本,但却增加了不少如报建、备案等繁琐手续。且公寓的地理位置通常位于城中村,环境不十分理想,也难以租出高价。

“实际上利润还是很薄。同样三十平的单房,如果承租成本一千元,也就只能以两千元左右的月租价格租给房客。”赵瀚算了一笔账,加上前期改造公寓的费用、管理支出和人员薪资,每个房源的月成本通常会达到一千五百元以上。

他指出目前大部分真正意义上的长租公寓平台,能够实现盈利的途径无非是租金收入和增值服务。而他所经营的这个平台,平均约 27 个月左右才能收回一套房源的整体成本,之后的时间才能开始盈利。不过因为规模尚可,与一些小型平台普遍需要三年后才开始盈利相比,这个周期算不错的了。

“但我们很多房源的承租期只有三年,也就是只剩九个月的盈利期。”张瀚表示这并未计算租客轮替的过程中,房源空置所造成的成本浪费。在他看来,无论是省市本土品牌还是全国连锁的大型机构,都要不停挖掘租金收入以外的盈利模式。

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